10月26日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)基金、華夏基金和中金基金上報(bào)了首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。

這不僅為中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)揭開了一個(gè)新篇章，也為投資者展現(xiàn)了新的投資機(jī)會(huì)。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的正式推出，中國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來一個(gè)重大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

投資環(huán)境將更開放

商業(yè)地產(chǎn)活躍度增強(qiáng)

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是一種新興的投資工具，主要投資對(duì)象是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，例如購物中心、商業(yè)綜合體、超市、酒店等。這些消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施通常具有穩(wěn)定的租金收入和較低的風(fēng)險(xiǎn)，因此可以吸引許多投資者的關(guān)注。

當(dāng)前，百聯(lián)、萬科、保利、大悅城、龍湖、華潤(rùn)置地等頭部商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在積極探索REITs的發(fā)展。印力集團(tuán)作為原始權(quán)益人申報(bào)的“中金印力消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REIT”已正式進(jìn)入公開發(fā)布階段。該REITs的底層資產(chǎn)為杭州西溪印象城，是位于杭州核心商圈——大城西板塊的知名商業(yè)綜合體。此外，包括紅星美凱龍、恒基兆業(yè)、ESR、領(lǐng)展房產(chǎn)基金等在內(nèi)的多家公司也在REITs領(lǐng)域進(jìn)行了嘗試。

國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，圖?網(wǎng)絡(luò)

此后，投資者可以通過購買基金份額間接投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，而無需直接購買和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目。基金份額買賣操作也更為便捷，提高了投資的靈活性。較低的投資門檻，吸引更多的投資者參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來。這些特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)使得消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成為一個(gè)吸引投資者和企業(yè)的投資工具，并為促進(jìn)我國的消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了新的機(jī)會(huì)。

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商業(yè)產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)能力和

效能形成清晰的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報(bào)，標(biāo)志著公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向的進(jìn)一步擴(kuò)容。這一創(chuàng)新舉措為落實(shí)國家“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了示范效應(yīng)，成為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的納入，公募REITs將為推動(dòng)實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和國家的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型提供更為廣闊的空間和機(jī)遇。

根據(jù)相關(guān)政策和文件，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs需要滿足一些特定條件，包括項(xiàng)目種類和用地性質(zhì)、項(xiàng)目資質(zhì)和回收資金使用規(guī)范之外，更重要的是，明確提出了項(xiàng)目收益水平，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力有了底線要求:

對(duì)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；對(duì)于非特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。這些條件的目的是確保REITs項(xiàng)目的質(zhì)量和合規(guī)性，同時(shí)也是為了確保消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能夠有效地支持社區(qū)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

資本效率優(yōu)化

提質(zhì)增效成為運(yùn)營(yíng)的核心命題

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的提出，意味著商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)到運(yùn)營(yíng)的全面轉(zhuǎn)型的時(shí)代已經(jīng)到來，對(duì)運(yùn)營(yíng)的提質(zhì)增效有了明確的指標(biāo)。

首先，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以有效盤活商業(yè)地產(chǎn)存量資產(chǎn)，改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。通過將經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)如酒店、景區(qū)等轉(zhuǎn)化為REITs，房企可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)，獲得現(xiàn)金流，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。

其次，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以持續(xù)增厚企業(yè)利潤(rùn)水平。持有物業(yè)通過REITs產(chǎn)品長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)分紅提升上市房企利潤(rùn)水平。同時(shí)，房企作為REITs產(chǎn)品的原始權(quán)益人，還將通過持有REITs產(chǎn)品份額長(zhǎng)期享受優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的收益回報(bào)。

更重要的是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。通過引入公募REITs，為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供更多的資金支持和創(chuàng)新模式，推動(dòng)行業(yè)的升級(jí)和轉(zhuǎn)型。由于公募REITs要求披露更多的信息，行業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作的透明度和規(guī)范化程度也將得到提升，從而保障投資者的權(quán)益。

結(jié)語

相較于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施類項(xiàng)目，消費(fèi)類資產(chǎn)具有較大的收益彈性和更高的經(jīng)營(yíng)管理能力要求。這不僅涉及對(duì)底層資產(chǎn)的精細(xì)化管理，還更加凸顯了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的把握。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，可供投資的消費(fèi)類底層資產(chǎn)將變得更加豐富。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大周期內(nèi)，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs可能會(huì)具有較大的價(jià)值發(fā)現(xiàn)空間。