中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年開展中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究以來(lái)，已持續(xù)進(jìn)行了二十年。二十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究緊跟中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展脈搏，不斷完善百?gòu)?qiáng)研究方法體系，力求全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，挖掘綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、社會(huì)責(zé)任強(qiáng)的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體。 (歷年百?gòu)?qiáng)報(bào)告請(qǐng)于文末查看）

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二十年來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究見證了房企發(fā)展變遷，研究組詳細(xì)梳理了百?gòu)?qiáng)企業(yè)20年經(jīng)營(yíng)變化特征。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展跌宕起伏，先后經(jīng)歷了制度紅利、城鎮(zhèn)化加速、貨幣寬松、結(jié)構(gòu)性機(jī)遇、高質(zhì)量發(fā)展等階段。百?gòu)?qiáng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，緊隨行業(yè)階段特征適時(shí)調(diào)整，企業(yè)從本地起步，然后是進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張、規(guī)模競(jìng)賽，再到分化發(fā)展，現(xiàn)在進(jìn)入到轉(zhuǎn)型升級(jí)階段。百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額從2003年的14.0%提高至2022年的47.5%，二十年提升33.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)集中度明顯提升。百?gòu)?qiáng)企業(yè)二十年留存率僅兩成，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)更能穿越周期。優(yōu)秀企業(yè)善于把握行業(yè)周期特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，城市布局從城市深耕到全國(guó)化擴(kuò)張?jiān)俚絽^(qū)域聚焦，產(chǎn)品打造經(jīng)歷了產(chǎn)品思維、客戶思維、用戶思維、綠色思維等變遷，業(yè)務(wù)策略由專注開發(fā)向輕重并舉轉(zhuǎn)變。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境已與過(guò)去明顯不同，新房市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)向上突破的動(dòng)能減弱，企業(yè)分化不斷加深，未來(lái)將形成金字塔型競(jìng)爭(zhēng)格局。綜合性大型企業(yè)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，可圍繞代建服務(wù)等輕資產(chǎn)領(lǐng)域積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，輕重并舉，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。區(qū)域性龍頭企業(yè)，發(fā)揮區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，布局片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)、存量房業(yè)務(wù)等。

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獲取報(bào)告 2023中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

1.發(fā)展特征演變：本地起步、全國(guó)擴(kuò)張、規(guī)模競(jìng)賽、分化發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級(jí)

圖1 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)階段特征

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本地起步階段：2004年以前，抓住制度紅利的房企，成為行業(yè)先行者。隨著住房市場(chǎng)化改革的不斷深入和信貸政策的支持，中國(guó)房地產(chǎn)逐步走向市場(chǎng)化，房企獲得快速發(fā)展機(jī)遇。該階段土地項(xiàng)目出讓多以協(xié)議出讓為主，在市場(chǎng)中嶄露頭角的百?gòu)?qiáng)企業(yè)主要呈現(xiàn)出各區(qū)域“占山為王”的格局。

全國(guó)擴(kuò)張階段：2004-2008年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握快速城鎮(zhèn)化、人口紅利帶來(lái)的巨大機(jī)遇，開啟全國(guó)化布局。2004年的“831大限”后，土地出讓走向市場(chǎng)化，區(qū)域壁壘被逐漸打破。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的一二線城市吸納了大量年輕就業(yè)人口，帶來(lái)了巨量住房需求。百?gòu)?qiáng)企業(yè)順應(yīng)行業(yè)形勢(shì)，開啟全國(guó)化擴(kuò)張時(shí)代，在全國(guó)范圍的重點(diǎn)城市迅速布局，搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。

規(guī)模競(jìng)賽階段：2009-2014年，寬松的貨幣政策迎來(lái)資本紅利期，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速提升。金融危機(jī)后貨幣寬松周期開啟，伴隨著國(guó)際量化寬松政策及國(guó)內(nèi)4萬(wàn)億刺激計(jì)劃等利好，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始修復(fù)2008年的調(diào)整并實(shí)現(xiàn)跳躍增長(zhǎng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)第一梯隊(duì)進(jìn)入千億時(shí)代。

分化發(fā)展階段：2015-2019年，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇順勢(shì)而為的房企，在白熱化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出甚至彎道超車。2016年后，從去庫(kù)存和信貸寬松走向“四限”擴(kuò)圍和信貸緊縮，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的特點(diǎn)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)和TOP10市場(chǎng)份額加速提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)格局不斷強(qiáng)化，房企面臨“逆水行舟不進(jìn)則退，慢進(jìn)也是退”的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的發(fā)展模式成為行業(yè)主流。

轉(zhuǎn)型升級(jí)階段：2020年至今，房地產(chǎn)金融監(jiān)管的加強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。2020年，隨著“三道紅線”落地，房企融資環(huán)境進(jìn)入收緊階段。受疫情持續(xù)、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、調(diào)控政策持續(xù)收緊等因素影響，2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，高杠桿企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，行業(yè)進(jìn)入加速優(yōu)勝劣汰階段。2022年，中央多次提到滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，從增信發(fā)債、新增貸款、股權(quán)融資等實(shí)施“三支箭”支持房企合理資金需求，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。經(jīng)歷本輪市場(chǎng)周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場(chǎng)總量觸頂及下行，房企應(yīng)積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

2.競(jìng)爭(zhēng)格局變化：百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額明顯提升，二十年留存率僅兩成

（1）規(guī)模與市場(chǎng)份額變化：百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額年均提升23.7%，市場(chǎng)份額二十年提升33.5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)集中度明顯提升。從2003年至2022年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額從1113億元增長(zhǎng)56倍至63301億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)23.7%。二十年中，只有2008年因世界金融危機(jī)與2021、2022年受疫情等多方面綜合影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額出現(xiàn)下滑。

百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額從2003年的14.0%提高至2022年的47.5%，二十年提升33.5個(gè)百分點(diǎn)，TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額從4.6%增加到23.0%。從提升過(guò)程看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)與TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額均經(jīng)歷了“慢速提升-快速提升-調(diào)整期”三個(gè)階段。

圖2 百?gòu)?qiáng)企業(yè)及TOP10企業(yè)二十年規(guī)模及市場(chǎng)份額變化

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從各個(gè)階段看，2003-2006年百?gòu)?qiáng)企業(yè)開始加大區(qū)域擴(kuò)張步伐，市場(chǎng)份額提升較慢；2007-2020年百?gòu)?qiáng)企業(yè)憑借“三高”發(fā)展模式，銷售業(yè)績(jī)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，百?gòu)?qiáng)企業(yè)與TOP10企業(yè)市場(chǎng)份額年均增幅均大于上一時(shí)期，百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額也于2020年達(dá)到最高點(diǎn)，為63.2%。2020年至今行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯放緩，其市場(chǎng)份額也進(jìn)入調(diào)整期，而TOP10企業(yè)憑借布局、產(chǎn)品、融資、品牌等各方面較強(qiáng)的綜合實(shí)力，市場(chǎng)份額保持相對(duì)穩(wěn)定。

（2）規(guī)模陣營(yíng)變化：2020年千億企業(yè)數(shù)量42家，以后難再現(xiàn)。萬(wàn)科于2010年成為行業(yè)第一個(gè)銷售規(guī)?！扒|企業(yè)”。2016年-2020年，房地產(chǎn)行業(yè)千億企業(yè)數(shù)量經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)，從12家增長(zhǎng)到42家，5年時(shí)間增長(zhǎng)了30家。2021年千億企業(yè)數(shù)量開始下降，2022年又下降了一半左右，只有20家。隨著企業(yè)由追求規(guī)模轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的增長(zhǎng)，千億規(guī)模企業(yè)數(shù)量難再現(xiàn)輝煌。

圖3 百億以上企業(yè)各陣營(yíng)數(shù)量變化

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（3）企業(yè)結(jié)構(gòu)變化：央國(guó)企數(shù)量占比經(jīng)歷先降后升。央國(guó)企數(shù)量占比從2003年的40%下降到2006年的25%，之后保持穩(wěn)定，到2022年驟升到76%；相反地，民企數(shù)量占比從2003年的63%持續(xù)增加到2006年的75%，隨后一直穩(wěn)定在70%以上，2021年下降到40%，2022年下降至24%。

圖4 百?gòu)?qiáng)企業(yè)不同企業(yè)性質(zhì)數(shù)量占比

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在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化初期階段，央國(guó)企搶先占據(jù)政策紅利先機(jī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化不斷推進(jìn)，民營(yíng)房企蓬勃發(fā)展，在全國(guó)化拓展階段后來(lái)居上，逐漸成為百?gòu)?qiáng)企業(yè)的主力軍。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，部分民企遭遇流動(dòng)性困境，發(fā)生債務(wù)違約，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)受到較大影響，央國(guó)企依托資源優(yōu)勢(shì)，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)份額明顯提升。

（4）競(jìng)爭(zhēng)格局變化：百?gòu)?qiáng)企業(yè)二十年留存率僅兩成，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)鑄就穩(wěn)固地位。分階段來(lái)看，2004-2008年、2009-2013年、2014-2018年、2019-2023年百?gòu)?qiáng)企業(yè)留存率分別為33%、55%、63%和37%。

圖5 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)二十年和各階段留存率

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2003-2007年、2008-2012年、2013-2017年三個(gè)階段的留存率分別為33%、55%、63%，呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，表明在房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)的時(shí)代背景下，規(guī)模為王的企業(yè)戰(zhàn)略更容易取得穩(wěn)固的市場(chǎng)地位。2018-2022年至百?gòu)?qiáng)企業(yè)留存率為37%，顯著下降，近期市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整后企業(yè)容錯(cuò)率明顯降低，尤其是部分房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，遭遇流動(dòng)性困境。這深刻地反映出行業(yè)邏輯已變，能夠及時(shí)調(diào)整并穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)更容易在時(shí)代的浪潮下穿越周期。

當(dāng)前的百?gòu)?qiáng)企業(yè)格局中，一類是“戰(zhàn)略性常勝”的企業(yè)，如保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海、金地等，這類企業(yè)能穿越周期。另一類是逆勢(shì)上揚(yáng)的企業(yè)，如建發(fā)、華發(fā)等。再者就是房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)新勢(shì)力，如天地源股份、廣州城投地產(chǎn)等。

3.經(jīng)營(yíng)策略變化：布局聚焦深耕，產(chǎn)品持續(xù)升級(jí)，管理數(shù)字化

百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處發(fā)展階段，適時(shí)調(diào)整發(fā)展目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，隨著百?gòu)?qiáng)企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)張，不同規(guī)模階段中企業(yè)要結(jié)合自身資源稟賦、管理半徑、業(yè)務(wù)專業(yè)化程度不斷調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，重視從布局、產(chǎn)品、業(yè)務(wù)等方面進(jìn)行相應(yīng)的策略調(diào)整。

（1）千億集團(tuán)企業(yè)：協(xié)同打造多元競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展到千億規(guī)模左右或以上時(shí)，基本已經(jīng)完整覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈，這類企業(yè)在行業(yè)下行階段依舊保持穩(wěn)健的產(chǎn)品或服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著中國(guó)房地產(chǎn)非理性需求繼續(xù)得到抑制，行業(yè)調(diào)控持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，這一階段的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，主要是秉承著“機(jī)會(huì)主義”進(jìn)行盲目多元擴(kuò)張帶來(lái)債務(wù)問(wèn)題。

管控模式：總部弱價(jià)值鏈管控，區(qū)域中心為業(yè)務(wù)管理中心的三級(jí)管理中心。其一，總部成為整合各界資源的大平臺(tái)，而總部與子公司則通過(guò)股權(quán)關(guān)系綁定成為一個(gè)有機(jī)生態(tài)體系，有助于提高運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)市場(chǎng)敏感度和培育新業(yè)務(wù)。其二，加強(qiáng)數(shù)字信息化建設(shè)，將信息化作為管理手段，在人力、財(cái)務(wù)、招采等方面降低溝通成本，增強(qiáng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。

城市布局：覆蓋城市平均超70個(gè)，聚焦重點(diǎn)核心城市布局。城鎮(zhèn)化提速階段，京津翼、長(zhǎng)三角、珠三角、中西部區(qū)域主要城市的全國(guó)化布局基本成型，這一階段的領(lǐng)軍房企平均進(jìn)駐城市超70個(gè)。近幾年領(lǐng)軍企業(yè)城市布局逐步回歸一二線，投資布局更加收斂，謹(jǐn)慎儲(chǔ)備發(fā)展資源，將優(yōu)勢(shì)區(qū)域做熟做透，有效提升單城產(chǎn)出。

產(chǎn)品升級(jí)：優(yōu)化梳理產(chǎn)品線，因時(shí)因地制宜。這一階段的企業(yè)大多已完成全生命周期產(chǎn)品，基本覆蓋各年齡層面需求。企業(yè)不斷圍繞客戶需求動(dòng)態(tài)，全面優(yōu)化梳理產(chǎn)品線，集優(yōu)質(zhì)資源打造重點(diǎn)系列。部分企業(yè)嘗試產(chǎn)品模塊標(biāo)準(zhǔn)化、局部個(gè)性化，兼顧產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制和差異化需求，不斷把不符合對(duì)區(qū)域特色需求的模塊剔除，持續(xù)產(chǎn)品迭代，保持標(biāo)準(zhǔn)化領(lǐng)先半步。

業(yè)務(wù)調(diào)整：由“地產(chǎn)開發(fā)商”向“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變。貿(mào)然進(jìn)入全新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，不僅無(wú)法快速實(shí)現(xiàn)盈利，也會(huì)加大短期融資壓力，形成系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。領(lǐng)軍房企圍繞主業(yè)進(jìn)行多元拓展，協(xié)同打造多元競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，助力企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)布局相關(guān)多元業(yè)務(wù)，打通產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，加強(qiáng)多元產(chǎn)業(yè)與主業(yè)的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源效益的最大化。

圖6 綜合集團(tuán)企業(yè)由開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)服務(wù)商轉(zhuǎn)型

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（2）中等規(guī)模企業(yè)：聚焦城市群深耕，打造區(qū)域差異化優(yōu)勢(shì)。中等規(guī)模、年銷售額在500億左右的房地產(chǎn)企業(yè)往往已經(jīng)走出大本營(yíng)舒適區(qū)，深耕區(qū)域擴(kuò)張乃至全國(guó)化擴(kuò)張雛形基本構(gòu)建。這一階段的企業(yè)在保持一定規(guī)模的傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，往往已經(jīng)進(jìn)行了多元化探索，并在部分領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了業(yè)務(wù)布局。管理半徑大幅增加、市場(chǎng)差異性加大，對(duì)城市及市場(chǎng)情況的誤判可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在管控模式方面，轉(zhuǎn)型到基于競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的多利潤(rùn)中心的授權(quán)階段。部分中等規(guī)模房企選擇給予區(qū)域公司更多靈活決策權(quán)，釋放區(qū)域公司活力，促使企業(yè)管理從量變到規(guī)模效益型的質(zhì)變升級(jí)。

在城市布局方面，深耕區(qū)域擴(kuò)張，加強(qiáng)城市研究。不再局限于深耕大本營(yíng)乃至單個(gè)城市群，房企立足城市視角、客戶視角、競(jìng)爭(zhēng)視角才能發(fā)揮自身在多個(gè)重點(diǎn)城市群的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

在產(chǎn)品方面，產(chǎn)品體系升級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)化建立。不斷優(yōu)化產(chǎn)品理念提升產(chǎn)品功能，從基本需要滿足到用戶深層次滿足；部分企業(yè)完成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，尤其在三四線城市，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)剛需，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化保障快速開發(fā)，降低試錯(cuò)成本。

在業(yè)務(wù)策略方面，部分中等規(guī)模企業(yè)探索多元業(yè)務(wù)發(fā)展模式。圍繞地產(chǎn)主業(yè)做資產(chǎn)延伸服務(wù)，發(fā)揮房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的協(xié)同促進(jìn)效應(yīng)。

圖7 中等規(guī)模企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

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（3）區(qū)域性中小型企業(yè)：聚焦大本營(yíng)深耕，打造本土化優(yōu)勢(shì)。房企規(guī)模發(fā)展到兩百億左右時(shí)，這一階段的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要是企業(yè)在單個(gè)城市面臨的競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，拿地成本及難度有所提升。在城市布局方面，企業(yè)首先需要聚焦區(qū)域深耕，把大本營(yíng)所在城市及區(qū)域作為主戰(zhàn)場(chǎng)才能保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不會(huì)“掉隊(duì)”。升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)，打造本地化優(yōu)勢(shì)，樹立良好口配，提升品牌價(jià)值。在管控層面，企業(yè)通過(guò)總部高度集權(quán)并具備專注于戰(zhàn)略制定、標(biāo)準(zhǔn)建立、運(yùn)營(yíng)監(jiān)控、技術(shù)支持等的職能部門，實(shí)現(xiàn)對(duì)城市公司的影響力和控制力。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，商品房銷售規(guī)模下降，房企銷售受到?jīng)_擊。同時(shí)，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，行業(yè)規(guī)模仍然存在，居民對(duì)于美好生活的需求也未得到完全滿足。房企一方面應(yīng)注重經(jīng)營(yíng)安全，在嚴(yán)守安全底線的基礎(chǔ)上聚焦布局高潛力城市，持續(xù)打磨優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，抓住增量市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，追求有質(zhì)量增長(zhǎng)；另一方面發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，發(fā)展輕資產(chǎn)商業(yè)管理、代建、長(zhǎng)租等業(yè)務(wù)，探索新發(fā)展模式。

1.經(jīng)營(yíng)安全：嚴(yán)守安全底線，追求有質(zhì)量增長(zhǎng)

（1）分化不斷加深，未來(lái)將形成金字塔型行業(yè)格局。受新房市場(chǎng)規(guī)模向上突破動(dòng)力減弱，中長(zhǎng)期市場(chǎng)總量將下行等因素影響，企業(yè)不再極力追求規(guī)模擴(kuò)張，更加重視穩(wěn)健和高質(zhì)量增長(zhǎng)，行業(yè)分工程度不斷加深，除少部分頭部企業(yè)能夠橫跨多個(gè)領(lǐng)域，區(qū)域型中小企業(yè)或多聚焦核心優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，成為“專精企業(yè)”。頭部企業(yè)憑借資源優(yōu)勢(shì)、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)力，銷售額市場(chǎng)占有率仍將提升；中小企業(yè)堅(jiān)持本地深耕策略，專精開發(fā)或優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，規(guī)模擴(kuò)張潛力有限?？偟膩?lái)看，行業(yè)彎道超車機(jī)會(huì)稀缺，將形成金字塔型格局。

圖8 未來(lái)行業(yè)將形成金字塔型競(jìng)爭(zhēng)格局

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（2）嚴(yán)守安全底線，現(xiàn)金流管理將成為企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。隨著多項(xiàng)供給側(cè)政策的持續(xù)發(fā)力，現(xiàn)金流管控的重要性更加凸顯，促銷售、抓回款考驗(yàn)著房企的整體運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)對(duì)拿地等現(xiàn)金支出也需做好把控，對(duì)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提出了更高的要求。在融資方面，政策在加大房地產(chǎn)融資支持，房企可通過(guò)負(fù)債接續(xù)來(lái)緩解流動(dòng)性緊張局面，權(quán)益補(bǔ)充來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)并降低杠桿率。在銷售方面，其一，利用傳統(tǒng)節(jié)假日積極開展?fàn)I銷活動(dòng)，并打造具有自身特點(diǎn)的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)。其二，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)及購(gòu)房者信心不足的情況，房企積極響應(yīng)保交付的號(hào)召，依托既有資源進(jìn)行現(xiàn)房營(yíng)銷，以實(shí)際的交付力與產(chǎn)品力打動(dòng)購(gòu)房者。在拿地方面，企業(yè)應(yīng)提升重點(diǎn)城市群的布局力度，調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，適度降低拿地規(guī)模，嚴(yán)防未來(lái)項(xiàng)目去化風(fēng)險(xiǎn)。

保持企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全，是企業(yè)發(fā)展的底線。

（3）抓流程控細(xì)節(jié)，按時(shí)保質(zhì)交付。在當(dāng)前環(huán)境下，交付力能夠串聯(lián)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本、工程，到品控、服務(wù)跟進(jìn)等全線條、各部門，是房企綜合實(shí)力的衡量，亦是與購(gòu)房者連接的重要窗口。其一，重點(diǎn)聚焦生產(chǎn)建造環(huán)節(jié)，通過(guò)建立精細(xì)嚴(yán)格的施工標(biāo)準(zhǔn)，制定精細(xì)化的過(guò)程管控體系，實(shí)現(xiàn)精工匠造。其二，在服務(wù)和體驗(yàn)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)與客戶溝通，使客戶增強(qiáng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、施工建造能力和承諾兌現(xiàn)能力的信任；其三，交付環(huán)節(jié)，通過(guò)專業(yè)人士陪同驗(yàn)房、交付即交證、投訴反饋機(jī)制等方式提升交付體驗(yàn)。

房企的交付力既是社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)，亦是其產(chǎn)品力、競(jìng)爭(zhēng)力更深層次的表達(dá)，更是立足長(zhǎng)期主義穿越長(zhǎng)周期的關(guān)鍵。

（4）精準(zhǔn)布局城市，匠心打造產(chǎn)品。房地產(chǎn)整體規(guī)?；芈?，不同城市間分化態(tài)勢(shì)更加明顯。核心城市因人口、經(jīng)濟(jì)、政策等方面更具優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看需求端更具韌性，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在更大發(fā)展機(jī)遇。其中一線城市發(fā)展動(dòng)能充足，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，是房企的“必爭(zhēng)之地”；二線城市強(qiáng)弱分化愈加明顯，對(duì)于需求較弱的城市房企投資應(yīng)更加謹(jǐn)慎，加強(qiáng)前期調(diào)研與論證；少數(shù)臨近一線及強(qiáng)二線城市的三四線城市仍有發(fā)展?jié)摿?，房企可根?jù)自身資源適度投資。

房企可以借助大數(shù)據(jù)工具，提高投資精準(zhǔn)度與決策效率。如CREIS中指·地主（citymap.fang.com）在中指研究院積累多年的傳統(tǒng)數(shù)據(jù)+新興數(shù)據(jù)的強(qiáng)大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，深入研究用戶應(yīng)用場(chǎng)景，應(yīng)用先進(jìn)算法和模型，形成內(nèi)嵌多維度應(yīng)用場(chǎng)景的SaaS決策工具，目前可支持全國(guó)125城監(jiān)測(cè)研究。CREIS中指·地主可以為房企解決城市布局與研究、板塊與網(wǎng)絡(luò)分析和地塊研判等問(wèn)題，具備可視化與一鍵生成報(bào)告的功能，助力房企減費(fèi)增效以及沉淀和盤活自有數(shù)據(jù)。

圖9 中指地主體系架構(gòu)

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房地產(chǎn)行業(yè)增速下降，買方市場(chǎng)特征逐步凸顯。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，基本居住需求已得到滿足，改善型需求日漸成為引領(lǐng)市場(chǎng)的主流發(fā)展方向。

面臨市場(chǎng)下行壓力，產(chǎn)品力優(yōu)秀企業(yè)始終堅(jiān)持產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新，滿足購(gòu)房者多元需求。

2.房地產(chǎn)代建：積極拓展代建，開拓業(yè)務(wù)藍(lán)海

房地產(chǎn)代建是由有開發(fā)需求的委托方發(fā)起，由擁有開發(fā)能力和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的受托方進(jìn)行部分或全程參與融資、設(shè)計(jì)、開發(fā)、管理及服務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。對(duì)比一般房地產(chǎn)開發(fā)模式，代建模式實(shí)現(xiàn)了“各司其職、資源最優(yōu)化配置”的目標(biāo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，開發(fā)商單純依靠土地紅利和資金快速周轉(zhuǎn)獲取高額利潤(rùn)的時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)。消費(fèi)者開始關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)和售后服務(wù)，追求房產(chǎn)品“性價(jià)比”，對(duì)開發(fā)商“專業(yè)化”程度的要求也日益提高。合作可以發(fā)揮出委托方和代建方各自的特長(zhǎng)，整合優(yōu)勢(shì)資源，將項(xiàng)目收益提升至最大或是將風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失降到最低。

優(yōu)秀房企積極發(fā)展代建業(yè)務(wù)，輸出品牌和產(chǎn)品，代建方與委托方實(shí)現(xiàn)雙贏。

房企積極參與保障房項(xiàng)目、城市更新、未來(lái)社區(qū)等政府代建業(yè)務(wù)。

3.綜合運(yùn)營(yíng)：提升能力，協(xié)同發(fā)展

在房地產(chǎn)增量空間觸頂?shù)谋尘跋拢科笤谔嵘_發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量的同時(shí)，也應(yīng)積極拓展關(guān)聯(lián)存量業(yè)務(wù)，發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，提高企業(yè)發(fā)展韌性。目前，房企主要通過(guò)布局商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、長(zhǎng)租等相關(guān)業(yè)務(wù)與主業(yè)協(xié)同發(fā)展，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行品牌和產(chǎn)品力輸出，形成多輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。

（1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：多元合作整合資源，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)迎新發(fā)展格局

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的載體，2022年國(guó)家和地方政府出臺(tái)了一系列現(xiàn)代能源體系規(guī)劃、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐引領(lǐng)的相關(guān)政策，一方面突出“強(qiáng)化創(chuàng)新功能、支撐高水平科技自立自強(qiáng)”的發(fā)展主線，另一方面構(gòu)建工業(yè)綠色低碳轉(zhuǎn)型與工業(yè)賦能綠色發(fā)展相互促進(jìn)、深度融合的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)格局。

圖10 2012-2022年全國(guó)300 城工業(yè)用地推出、成交及增速

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2022年，工業(yè)用地推地力度上漲，推出、成交均上升。2022年，全國(guó)300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積11.32億平方米，同比上升13.8%；共成交工業(yè)用地10.43億平方米，同比上升16.8%，推出和成交較去年均有小幅上漲。

新冠疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)供應(yīng)、投資回報(bào)、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管與運(yùn)營(yíng)等方面造成多維度的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)退潮。在此基礎(chǔ)上，以全周期輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為代表的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式逐步成為市場(chǎng)的新貴，這類模式的特點(diǎn)是通過(guò)構(gòu)建各種的產(chǎn)業(yè)生態(tài)及延伸的服務(wù)打造共同協(xié)力的工作機(jī)制從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)方和政府三者的共贏。

優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)企業(yè)拓展加大布局力度，利用數(shù)字化手段提升運(yùn)營(yíng)效率。

房企立足本地資源導(dǎo)入特色產(chǎn)業(yè)，加大運(yùn)營(yíng)投入，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（2）城市更新：抓住城市機(jī)遇，積極拓展合作

我國(guó)城市更新投資體量未來(lái)幾年仍將保持較大規(guī)模，長(zhǎng)期來(lái)看也具備永續(xù)更新的可持續(xù)性?！笆奈濉逼陂g城市更新巨量的投資規(guī)模要落地，需要有更加強(qiáng)大的推動(dòng)之力?；仡櫸覈?guó)城市更新的發(fā)展變遷，非常顯著的特點(diǎn)是城市更新的推動(dòng)之力逐步由政府主導(dǎo)，轉(zhuǎn)變?yōu)檎髤f(xié)同推動(dòng)城市更新大發(fā)展，更多的社會(huì)資本積極參與到城市更新業(yè)務(wù)。展望2023年，政府和企業(yè)仍將大力探索城市更新可持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式。

從市場(chǎng)的角度來(lái)看，城市更新業(yè)務(wù)模式面臨由傳統(tǒng)的“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。原先參與城市更新的企業(yè)主要是通過(guò)拆除地塊進(jìn)行滾動(dòng)式的開發(fā)，通過(guò)銷售物業(yè)的回款平衡整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)資金。新的要求下，城市更新服務(wù)商要進(jìn)一步提升業(yè)務(wù)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，重點(diǎn)擴(kuò)大業(yè)務(wù)面、盈利面、資源面、能力面、資金面，同時(shí)把握風(fēng)口上的政策面，以及始終堅(jiān)守資金的安全面。

優(yōu)秀房企緊抓政策利好，深化城市更新布局力度，憑借自身開發(fā)能力與經(jīng)驗(yàn)獲取舊改項(xiàng)目，激發(fā)城市發(fā)展活力。

（3）特色地產(chǎn)：優(yōu)化“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，構(gòu)筑差異化競(jìng)爭(zhēng)力

居民對(duì)美好生活的追求，推進(jìn)了房企在特色地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。房企積極發(fā)揮產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，參與到教育、酒店、文旅等領(lǐng)域，持續(xù)提升運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力，更好地滿足居民日益增長(zhǎng)的多樣化需求。研究組通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、收入水平、納稅貢獻(xiàn)等指標(biāo)進(jìn)行分析研究，篩選出在特色地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)優(yōu)異的企業(yè)。

隨著全域旅游、鄉(xiāng)村振興等國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施持續(xù)推進(jìn)，文旅融合發(fā)展進(jìn)一步增強(qiáng)，文旅產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新發(fā)展機(jī)遇。優(yōu)秀房企整合各方資源，積極升級(jí)IP內(nèi)容，對(duì)IP進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)游客與IP的黏性，激發(fā)IP的價(jià)值。優(yōu)秀文旅項(xiàng)目通過(guò)增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，以地域特色文化魅力吸引用戶，提高文化認(rèn)同感，形成產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)，賦能傳統(tǒng)地產(chǎn)板塊新價(jià)值。

積極投入長(zhǎng)租房市場(chǎng)，在融資創(chuàng)新、品牌建設(shè)、業(yè)務(wù)拓展等方面新動(dòng)作不斷。

4.房地產(chǎn)企業(yè)“專精小巨人”：業(yè)務(wù)因“?！倍熬?，打造標(biāo)桿產(chǎn)品

為繼續(xù)發(fā)掘優(yōu)質(zhì)企業(yè)，從本次研究結(jié)果的101-200強(qiáng)企業(yè)中優(yōu)選出中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“專精小巨人”，分析其經(jīng)營(yíng)特征。這類企業(yè)主要為深耕一二線城市的房地產(chǎn)企業(yè)，以住宅開發(fā)為基礎(chǔ)，依托產(chǎn)業(yè)布局，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力，減輕了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)造成的影響，在市場(chǎng)波動(dòng)中展現(xiàn)出了強(qiáng)韌性。

在城市局部方面，這類企業(yè)更加聚焦深耕。房地產(chǎn)企業(yè)“專精小巨人”堅(jiān)持城市深耕，主要銷售業(yè)績(jī)來(lái)自重點(diǎn)高能級(jí)城市，其經(jīng)濟(jì)基本面整體較好，以銷售穩(wěn)定性證明了自身的經(jīng)營(yíng)韌性優(yōu)勢(shì)。

在業(yè)務(wù)方面，充分體現(xiàn)了“專精”特征。房地產(chǎn)企業(yè)“專精小巨人”，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，由“?！倍熬?。這些企業(yè)，要么專業(yè)開發(fā)城市綜合體，要么專業(yè)經(jīng)營(yíng)高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，要么專業(yè)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，專業(yè)而精細(xì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)而成為了某一細(xì)分領(lǐng)域的佼佼者。這些企業(yè)以“精細(xì)化管理”為抓手，持續(xù)夯實(shí)產(chǎn)品力和服務(wù)力，通過(guò)修內(nèi)功、做品質(zhì)，不斷提升客戶體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。在產(chǎn)品方面，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“專精小巨人”注重城市精品項(xiàng)目打造，打造具有標(biāo)桿意義的項(xiàng)目。

5.發(fā)展策略：轉(zhuǎn)型輕重并舉，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

新時(shí)代背景下，“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機(jī)遇，未來(lái)能夠平穩(wěn)過(guò)渡到“新發(fā)展模式”的房企才能始終站在百?gòu)?qiáng)陣營(yíng)中。這就要求房企既要腳踏實(shí)地，把構(gòu)建安全經(jīng)營(yíng)放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量；也要仰望星空，在市場(chǎng)變化中洞察潛力市場(chǎng)機(jī)會(huì)，結(jié)合自身稟賦精細(xì)化運(yùn)營(yíng)尋求長(zhǎng)期發(fā)展路徑。百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，因?qū)Ｗ⒍鴮I(yè)，聚焦細(xì)分優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，圍繞代建、綜合運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域積極轉(zhuǎn)型升級(jí)。

綜合性大型企業(yè)：向輕重并舉轉(zhuǎn)變，布局輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。在“房住不炒”的總基調(diào)下，綜合性大型企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不再極力追求規(guī)模擴(kuò)張，而是更加重視穩(wěn)健和高質(zhì)量發(fā)展。大型房企應(yīng)發(fā)展成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合開發(fā)企業(yè)，通過(guò)錘煉綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，向著產(chǎn)業(yè)鏈橫向和縱向延伸。一方面，對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)，綜合性大型房企需要回歸本源，把握城市結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，專注于高能級(jí)城市和核心都市圈進(jìn)行深耕，在安全經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上提升專業(yè)化水平，迭代產(chǎn)品和服務(wù)。另一方面，在堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，領(lǐng)軍房企可圍繞代建服務(wù)等輕資產(chǎn)領(lǐng)域積極轉(zhuǎn)型升級(jí)，把握市場(chǎng)趨勢(shì)與機(jī)會(huì)，輕重并舉實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。一是代建服務(wù)，房企在過(guò)去多年發(fā)展過(guò)程中，積累了豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及綠色節(jié)能等技術(shù)能力，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過(guò)程中，優(yōu)秀房企可憑借行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、客戶資源和供應(yīng)商優(yōu)勢(shì)等開展代建業(yè)務(wù)。二是綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)，選擇自身在住宅租賃、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)、住房租賃服務(wù)等擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，扎實(shí)鍛造專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，利用REITs上市實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)閉環(huán)。

圖11 輕重并舉轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展

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區(qū)域性龍頭企業(yè)：發(fā)揮區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)，布局片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)、存量房業(yè)務(wù)。相較于全國(guó)性領(lǐng)軍房企，區(qū)域性龍頭企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要在多年深耕發(fā)展中積累的豐富區(qū)域開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。區(qū)域性龍頭企業(yè)一方面應(yīng)堅(jiān)守開發(fā)商定位，堅(jiān)持深耕策略，與城市共成長(zhǎng)，為未來(lái)積蓄發(fā)展動(dòng)力。另一方面，在繼續(xù)提升新房開發(fā)銷售規(guī)模的同時(shí)，依據(jù)自身資源積累和區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)重點(diǎn)提升房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)能力，布局片區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)、存量房業(yè)務(wù)。一是城市更新業(yè)務(wù)，區(qū)域性房企基于自身區(qū)域開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)通過(guò)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)投資雙向賦能的創(chuàng)新模式，以“綠色健康”和“智慧科技”打造拆除重建、存量盤活、社區(qū)煥新三種模式的城市更新。二是布局房屋買賣及租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)以及社區(qū)平臺(tái)服務(wù)等房屋租售服務(wù)。

行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)展根本性變化，高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代正式到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)亟需探索新發(fā)展模式。房企只有在杠桿可控的前提下維持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，聚焦布局核心城市、不斷打磨住宅精品，并提升持有業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)品質(zhì)，才能在行業(yè)變化中立于不敗之地。

1.策劃代理企業(yè)：深耕重點(diǎn)城市、調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略、升級(jí)運(yùn)營(yíng)模式

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)聚焦在保民生、提品質(zhì)上，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量的發(fā)展。行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生劇變，行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的趨勢(shì)愈發(fā)強(qiáng)烈。優(yōu)秀策劃代理企業(yè)以客戶需求為導(dǎo)向，聚焦一二線城市，并積極探索多元化發(fā)展的新模式，尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)的創(chuàng)新服務(wù)模式。積極嘗試數(shù)字化轉(zhuǎn)型，不斷挖掘市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，在新的?jìng)爭(zhēng)格局中推出特色服務(wù)，建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

（1）深耕重點(diǎn)城市，優(yōu)質(zhì)企業(yè)構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力

圖1 2019-2022年TOP10企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值及增長(zhǎng)率

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2022年，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策整體有所放松，但受疫情影響，策劃代理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入受影響較大。從策劃代理TOP10企業(yè)來(lái)看，2022年?duì)I業(yè)收入均值為22.7億元，下降22.1%。

圖2 2019-2022年TOP10企業(yè)代理銷售額均值及市場(chǎng)份額

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2022年策劃代理TOP10企業(yè)代理銷售額均值為1995.3億元，同比下降18.6%。在市場(chǎng)銷售壓力增大、城市分化格局延續(xù)的背景下，策劃代理TOP10企業(yè)積極鞏固原有市場(chǎng)份額，敏銳洞察高能級(jí)城市市場(chǎng)韌性，聚焦重點(diǎn)城市，保障銷售韌性。

（2）調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，拓展新盈利賽道

房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)加劇，以及存量市場(chǎng)的到來(lái)，策劃代理企業(yè)的發(fā)展模式面臨挑戰(zhàn)，面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，策劃代理企業(yè)應(yīng)借鑒國(guó)際優(yōu)秀企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在發(fā)展模式、業(yè)務(wù)范圍、研究能力等方面不斷深化和提升，順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，積極探索多元化發(fā)展新模式，構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高自身在房地產(chǎn)行業(yè)鏈條上的服務(wù)地位。

（3）升級(jí)運(yùn)營(yíng)模式，按需求升級(jí)服務(wù)

2022年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大變化，策劃代理企業(yè)積極調(diào)整以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化和客戶的新需求，以互聯(lián)網(wǎng)為主的技術(shù)應(yīng)用不斷滲透，并借助外部合作發(fā)揮渠道資源整合效能，線上線下資源整合，促進(jìn)房地產(chǎn)交易可持續(xù)健康發(fā)展，以實(shí)踐變革行動(dòng)，改變組織結(jié)構(gòu)，優(yōu)化服務(wù)流程，提升服務(wù)效率，尋求轉(zhuǎn)型破局。此外，在行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的大勢(shì)下，策劃代理企業(yè)順應(yīng)潮流，追求更有質(zhì)增長(zhǎng)及穩(wěn)健創(chuàng)新發(fā)展。

2. 地產(chǎn)基金：穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，拓寬投資渠道

2022年，伴隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策持續(xù)優(yōu)化和完善，一方面給予租賃住房更大的金融支持；另一方面，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的資金支持力度，四季度“金融16條”出臺(tái)，支持企業(yè)融資的“三支箭”先后落地，監(jiān)管部門要求積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)盤活經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并探索新的發(fā)展模式，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。在市場(chǎng)調(diào)整、企業(yè)資金壓力不減、“保交樓”等背景下，房地產(chǎn)基金企業(yè)在深耕重點(diǎn)區(qū)域、嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控的同時(shí)，也在主動(dòng)尋找投資標(biāo)的，拓寬投資渠道，城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目、長(zhǎng)租公寓等標(biāo)的成為不少企業(yè)關(guān)注點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收并購(gòu)機(jī)會(huì)也在增加。

2023年2月，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，明確了試點(diǎn)原則、不動(dòng)產(chǎn)投資范圍、管理人要求，投資范圍進(jìn)一步向特定居住用房（包括五證齊全存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）擴(kuò)大。

在此背景下，研究組選取幾十家有代表性的房地產(chǎn)基金作為研究對(duì)象，通過(guò)企業(yè)填報(bào)及公開渠道獲取數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)基金的規(guī)模性、盈利性和成長(zhǎng)性等方面進(jìn)行研究，綜合分析當(dāng)前房地產(chǎn)基金公司在服務(wù)能力和業(yè)務(wù)創(chuàng)新等方面的發(fā)展?fàn)顩r，并得到初步研究成果。通過(guò)對(duì)代表企業(yè)系統(tǒng)的分析研究，研究組對(duì)房地產(chǎn)基金行業(yè)在2022年的變化趨勢(shì)進(jìn)行了總結(jié)，供各界參考。并選取出部分具有代表性的房地產(chǎn)基金企業(yè)供行業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒。這些基金企業(yè)不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管控能力，積極拓寬投資渠道，并呈現(xiàn)出以下發(fā)展特點(diǎn)：

房地產(chǎn)基金企業(yè)深耕優(yōu)勢(shì)地區(qū)、嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控，保障穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，銷售端恢復(fù)不及預(yù)期下，企業(yè)資金面承壓，債務(wù)違約事件頻現(xiàn)，房地產(chǎn)基金企業(yè)提升自身管理能力，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

拓寬投資渠道，城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目等是房地產(chǎn)基金企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域。近兩年，中央和監(jiān)管部門多次強(qiáng)調(diào)要探索新的發(fā)展模式，為適應(yīng)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)基金企業(yè)不斷擴(kuò)寬投資渠道，更加關(guān)注具備穩(wěn)定現(xiàn)金流且潛力較大的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，投資標(biāo)的向城市更新、產(chǎn)業(yè)園、物流、商辦、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。

收并購(gòu)金融支持政策落地節(jié)奏加快，房地產(chǎn)基金企業(yè)收并購(gòu)機(jī)會(huì)增多。2021年12月，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)通知，要求做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)；2022年，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持，年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦指出要推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)。

金融支持住房租賃市場(chǎng)的力度加大，租賃住房REITs有望穩(wěn)步推進(jìn)，為房地產(chǎn)基金企業(yè)提供了更大市場(chǎng)空間。2023年2月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，住房租賃市場(chǎng)再獲重大金融支持，《意見》明確指出“穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域”，住房租賃市場(chǎng)金融支持力度的加大，也為房地產(chǎn)基金企業(yè)提供了更大的發(fā)展空間，租賃住房有望獲得更多房地產(chǎn)基金投入。

隨著不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)啟動(dòng)，投資范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。2023年2月，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，投資范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，包括特定居住用房（五證齊全的存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等，進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置，促進(jìn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、開辟新籌資渠道、紓困房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)房地產(chǎn)基金企業(yè)投資領(lǐng)域有望進(jìn)一步拓展。

另外，在行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，部分企業(yè)構(gòu)建形成房地產(chǎn)金融綜合服務(wù)方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不斷豐富業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

報(bào)告下載（電腦端復(fù)制鏈接）

歷年百?gòu)?qiáng)研究：

2022中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國(guó) 房 地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國(guó) 房 地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國(guó) 房 地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國(guó) 房 地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

政策解讀：

住建部最新表態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報(bào)告：防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

權(quán)威部門話開局，關(guān)于房地產(chǎn)，央行這么說(shuō)！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國(guó)房地產(chǎn)政策跟蹤報(bào)告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企業(yè)研究：

2023年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測(cè)月報(bào)-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地產(chǎn)市場(chǎng)：

2023年2月住房租賃市場(chǎng)月報(bào)

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指數(shù)研究：

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房?jī)r(jià)地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物業(yè)研究：

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè) 2022 年度總結(jié)與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司ESG測(cè)評(píng)研究報(bào)告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

中指研究院·中指云平臺(tái)（https://www.cih-index.com/）為行業(yè)提供：

● 4萬(wàn)+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場(chǎng)、房企研究、土地市場(chǎng)、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬(wàn)宗土地的推出成交信息、40萬(wàn)個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

● 中國(guó)城市投資吸引力排名，百城房?jī)r(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

● 京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。

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