房產(chǎn)中介稅收籌劃(房產(chǎn)中介稅收籌劃方案)
本篇文章給大家談?wù)劮慨a(chǎn)中介稅收籌劃,以及房產(chǎn)中介稅收籌劃方案對應(yīng)的知識點,希望對各位有所幫助,不要忘了收藏本站喔。
本文目錄一覽:
- 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司如何進行納稅籌劃,請各位高人指點,謝謝!
- 2、房地產(chǎn)企業(yè)如何做稅收籌劃?
- 3、房產(chǎn)中介如何合理避稅
- 4、房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧
房地產(chǎn)經(jīng)紀公司如何進行納稅籌劃,請各位高人指點,謝謝!
房地產(chǎn)經(jīng)紀公司最主要的就是解決經(jīng)紀人的高報酬問題。
高報酬就意味著繳納的個稅會比較高,除去員工個人所要繳納的個稅,公司所要繳納的社保也會跟著水漲船高。
再這樣的情況下,經(jīng)紀公司可以選擇讓員工在稅收洼地成立2-3家個人獨資企業(yè)或者是個體工商戶,個人獨資企業(yè)和個體工商戶都是享受的是核定政策,個稅核定下來以后只需要繳納1.5%,整體的綜合納稅不會超過3%。
經(jīng)紀公司可以發(fā)放一部分的基礎(chǔ)工資,把多的一部分的提成把他分包給新成立的個人獨資企業(yè),個人獨資企業(yè)按照規(guī)定來進行繳納稅收,繳納完以后就可以提現(xiàn)到法人的私戶里面了,大家可以自由分配,也不需要繳納其他的什么稅費了。
還有一種方式,就是自然人代開:
自然人代開也分為兩種方式,一種是園區(qū)自然人代開,一種是稅務(wù)局自然人代開。
這兩種方式的區(qū)別就在于,園區(qū)自然人代開是有稅收優(yōu)惠政策的,本人不但不需要到場,并且個稅也是完稅了的,綜合的稅率在2%的樣子。
但是如果是稅務(wù)局代開,不但自然人本人要到現(xiàn)場,收票方個稅還要進行代扣代繳。也不是每一個地方的稅務(wù)局都有自然人代開這個政策的。
房地產(chǎn)企業(yè)如何做稅收籌劃?
針對房地產(chǎn)企業(yè)而言,傳統(tǒng)的稅收籌劃集中在土地增值稅上,土地增值稅籌劃的總體思路是,降低增值額進而降低增值率,以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。
土地增值稅的籌劃方法主要有一下幾種:
(1)利用臨界點
從納稅籌劃的角度考慮,企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案,避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。企業(yè)也可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃,避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。
(2)收入分散
對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋,可以考慮將合同分兩次簽訂。
(3)選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/p>
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況,一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除,另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。
(4)代收費用并入房價
這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取,后由房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費用有兩種處理方法,第一種是將代收費用計入房價中向購買方一并收??;第二種是在房價之外單獨收取。
(5)增加扣除項目金額
(6)費用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本
(7)成本核算對象籌劃
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時,可以分別核算,也可以合并核算,兩種方式所繳納的稅額是不同的,這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃空間。一般來講,合并核算的稅收利益大一些,但也存在分別核算更有利的情況。
(8)利用合作建房
按照稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。
(9)利用代建房
(10)在合法的前提下延后土地增值稅清算時間
首先問題涉及比較廣泛經(jīng)營公司涉及到增值稅、企業(yè)所得稅、人員工資個稅和股東分紅稅,我來為您列舉一一解答:
增值稅、所得稅:
增值稅、所得稅高的解決方案有兩種,一:在稅收洼地設(shè)立獨立核算的分公司,所有稅正常交交完可以有返還增值稅,企業(yè)所得稅地方留存部分25%-70%。二:配套與主公司經(jīng)營范圍相匹配的一般納稅人個人獨資企業(yè)分流部分業(yè)務(wù),讓個人獨資承擔(dān)部分利潤去交稅,個人獨資的稅點一般在3個點左右(一般納稅人增值稅可以全額抵扣,在稅收洼地注冊的個人獨資增值稅可以返還地方留存25%-70%)
人員個稅 :
員工本來是與公司屬于雇傭關(guān)系,比如公司花十萬每月雇傭了某人來為公司提供某項服務(wù),現(xiàn)轉(zhuǎn)變雇傭關(guān)系為合作關(guān)系,讓員工成立工作室和公司簽立合同把工資以合作費形式公對公打款,比員工直接繳納七級累進肯定是要節(jié)省不少的,在稅收洼地成立的工作室增值稅同樣可以享受增值稅返還
股東分紅:
一:通過總部經(jīng)濟招商在稅收洼地注冊有限合伙企業(yè),讓有限合伙企業(yè)成為股東,20%分紅稅照常交,但是交完稅后會有地方財政返還稅款地方留存部分25%-70%(視園區(qū)而定)
假設(shè)有限合伙是股東分紅稅繳稅100w(股東分紅稅20%)正常各地方上繳之后就沒有了,但是你的有限合伙注冊地是在稅收洼地園區(qū)就可以返還10w-28w(所得稅國家是四六開,國家要拿走百分之六十,地方留存部分為百分之四十100w*40%*返比例)
二:注冊配套主公司經(jīng)營范圍相符的個人獨資企業(yè),通過業(yè)務(wù)分流讓個人獨資承擔(dān)主公司部分利潤去交稅(業(yè)務(wù)分流的意思是我本公司接了一個項目,主公司下面的個人獨資為主公司提供了某項服務(wù),該項合作的合作款為XXXw),可以避免部分利潤交股東分紅稅,個獨核定征收承擔(dān)部分稅率一般控制3%-5%具體需要根據(jù)公司綜合情況進行計算。
舉例:以服務(wù)業(yè)小規(guī)模一年500萬為例
增值稅:500W/1.03*3%=145631.06
附加稅:145631.06*6%=8737.86
所得稅:500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91
綜合稅率:5.18%
舉例:一般納稅人500萬為例
一般納稅人:增值稅:500w/1.06*6%=283018.87
附加稅:283018.87*6%=16981.13
所得稅:500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34
綜合稅率:7.9%(一般納稅人增值稅全額抵扣后稅率1.9%)
房地產(chǎn)是高負債率產(chǎn)業(yè),很多公司的 負債率在80%以上甚至90%以上 ,房地產(chǎn)企業(yè)用最少的自有資金啟動開發(fā)項目。這種高杠桿的特點是開發(fā)者必須有很強的融資能力。 否則,資金鏈將面臨斷裂的危險。
改革開發(fā)到現(xiàn)在的20多年里,房地產(chǎn)市場銷售暴漲,快速銷售回款和豐富的融資渠道使房地產(chǎn)行業(yè)能夠一直跳在高杠桿的刀尖上,除了極少數(shù)激進的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂,大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本上賺了很多錢。但是隨著政府嚴管,加上銀行融資的嚴管, 房地產(chǎn)行業(yè)迎來最大的 歷史 轉(zhuǎn)折點。
從現(xiàn)金流來看目前房地產(chǎn)企業(yè)受到雙重打擊。
第一,銷售回款越來越慢。今年上半年房地產(chǎn)銷售面積一直呈負增長趨勢。銷售額尚未進入負增長區(qū)間,但增速也從去年兩位數(shù)增長降至5.6%。如果銷售額不能逆轉(zhuǎn)頹勢,銷售額的負增長也只是時間問題。在過去銷售額旺盛的情況下,開發(fā)人員可以快速滾動開發(fā),充分利用杠桿資金,但如果銷售回款變慢,房地產(chǎn)的資金就不能盡快收回,這將對房開企業(yè)的運營方式造成很大的打擊。造成很大的資金風(fēng)險
怎樣才能保證房開企業(yè)的資金不會斷裂?
大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在大環(huán)境下生存有什么妙計嗎?
大型房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以參考以下兩種情況模式:
第一,主要公司承包整個項目建設(shè)及建造。
房開企業(yè)一般擁有自己的建設(shè)公司,將自己建設(shè)公司的材料供應(yīng)及設(shè)備服務(wù)分成兩個子公司獨立計算,將這兩個部分的業(yè)務(wù)外包給子公司, 將子公司注冊在稅收洼地并申請高額的稅收獎勵返還扶持 ,業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅、企業(yè)所得稅都可以得到 地方的高額稅收獎勵返還扶持 ,欠缺的成本發(fā)票可以通過在稅收洼地成立多個個人獨資企業(yè)的方式, 解決成本發(fā)票欠缺的問題
舉例說明:
某某建設(shè)有限公司業(yè)務(wù)范圍:建筑工程、建材砂石銷售 (稅率13%),業(yè)務(wù)體量大,但是進項發(fā)票不夠, 成本發(fā)票大量欠缺,具體的操作方法是通過業(yè)務(wù)拆分,拆分成兩家有限公司。
該建設(shè)公司分別在兩個稅收洼地設(shè)立兩家有限公司,
一家做建筑工程,一家做建材貿(mào)易,以及建筑設(shè)備的租賃業(yè)務(wù)
我們假設(shè)兩家公司增值稅一年納稅1000萬,企業(yè)所得稅納稅1000萬
通過稅收洼地的高額稅收獎勵,可以分別返還給兩家公司
增值稅:1000萬*50%*90%=450萬
企業(yè)所得稅:1000萬*40%*90%=360萬
納稅2000萬,可以通過稅收洼地的高額稅收獎勵返還獲得:450萬+360萬=810萬的稅金
節(jié)約的810萬稅金可以極大地解決房開企業(yè)資金鏈緊張的問題
針對房開企業(yè)大量缺成本發(fā)票的問題,同樣可以在稅收 洼地成立多個建設(shè),建筑相關(guān)的個人獨資企業(yè)
申請核定征收所得稅的方式加以解決, 核定征收后綜合稅率僅需:0.5%-3.16% 由于是核定征收,不用考慮成本發(fā)票和進項發(fā)票按照核定的稅率繳稅即可。
我們來看個對比案例,假設(shè)500萬的高額無票利潤
不包括增值稅、附加稅利潤部分,只計算所得稅和股東分紅稅。
房開企業(yè)正常納稅
企業(yè)所得稅:500*25%=125萬
股東分紅:(500-125)*20%=75萬
稅收洼地設(shè)立的個人獨資企業(yè):
個人所得稅:500萬*2.1%=10.5萬
分紅稅:個人獨資企業(yè)無需繳納分紅稅
10.5萬相對于200萬來講,節(jié)稅90%以上
稅收洼地設(shè)立的個人獨資企業(yè)核定征收后非常適合解決房開企業(yè)高額無票支出,以及成本發(fā)票欠缺的問題。
存貨計價方法的選擇。存貨是企業(yè)在正常生產(chǎn)經(jīng)營過程中持有以備出售的產(chǎn)成品或商品,或者為了出售仍然處在生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品,或者將在生產(chǎn)過程或提供勞務(wù)過程中消耗的材料、物料等,包括各種原材料、半成品、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、低值易耗品等。存貨的計價方法主要有先進先出法、加權(quán)平均法、后進先出法。存貨計價方法的選擇對企業(yè)損益的計算有著直接的影響,從而影響到所得稅的稅基。一般來說,當(dāng)材料價格不斷上漲時,采用后進先出法來計價,可以使期末存貨成本降低,本期銷貨成本提高,從而使企業(yè)計算應(yīng)納所得稅額的基數(shù)相對的減少,達到減輕企業(yè)所得稅負擔(dān),增加稅后利潤。反之,當(dāng)材料價格不斷下降,采用先進先出法來計價。
固定資產(chǎn)折舊方法的選擇。固定資產(chǎn)折舊方法主要有直線法和加速折舊法。固定資產(chǎn)的折舊額是產(chǎn)品成本的組成部分,而折舊額的大小與企業(yè)采取的折舊方法有著密切關(guān)系。采取不同的折舊方法,雖然應(yīng)計提的折舊總額是相等的,但各期計提的折舊費用卻相差很大,從而影響各期的利潤及應(yīng)納的所得稅。因此,對折舊方法的選擇已成為企業(yè)實現(xiàn)稅收籌劃行為的主要手段之一。在利用固定資產(chǎn)折舊方法的選擇進行稅收籌劃時,應(yīng)考慮以下問題:所得稅稅率的變化影響;通貨膨脹因素的影響;貨幣時間價值因素的影響等。
費用分攤方法的選擇。企業(yè)通常有許多費用開支項目,對發(fā)生的費用應(yīng)及時核銷入賬。如已發(fā)生的壞賬、呆賬應(yīng)及時列入費用,存貨的盤虧及毀損應(yīng)及時查明原因,屬于正常損耗部分及時列入費用。對于能夠合理預(yù)計發(fā)生額的費用、損失,應(yīng)采用預(yù)提方法計入費用,適當(dāng)縮短以后年度需分攤列支的費用、損失的攤銷期。對于限額列支的費用,如工資性支出、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、銷售傭金、公益性捐贈支出及固定資產(chǎn)改良與修理等,應(yīng)準(zhǔn)確掌握其允許列支的范圍和限額,企業(yè)必須在稅法規(guī)定的范圍內(nèi),使其發(fā)生的費用能得到稅前扣除。
這個問題太籠統(tǒng),稅收籌劃本身是一個綜合的,復(fù)雜的,貫穿地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程的。從企業(yè)拿地,成立,立項,建設(shè)開發(fā),銷售,每個環(huán)節(jié)都有對應(yīng)的稅收籌劃點,都需要先熟悉項目所在地的房地產(chǎn)涉稅的具體情況。比如前期土地出讓合同簽訂時間,會涉及到土地使用稅的納稅義務(wù)時間,項目立項的不同會涉及到后期土地增值稅清算,等等
謝謝,邀請,房地產(chǎn)企業(yè)投資,第一,投資大,基數(shù)高,并且涉及的行業(yè)范圍廣,要專業(yè)的人,做好稅收規(guī)劃,要考慮一下幾點,第一,規(guī)避平臺規(guī)劃,具體表現(xiàn)是增值稅適用四級超率累進稅率,存在著明顯地稅跳躍臨界點,因此,可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅,其關(guān)鍵性的操作是控制增長率,可以通過價格,扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn),第二,投資轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)公司,除了開發(fā),銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外,還可以采用出租,投資聯(lián)營等多樣的轉(zhuǎn)化技術(shù),以上就是關(guān)于稅收籌劃的想法
近年來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對國家不斷出臺的調(diào)控政策,競爭越來越激烈。在這種背景之下,控制企業(yè)的運營成本成了提高收益的重要手段,而稅收籌劃是控制成本的方法之一。房地產(chǎn)業(yè)涉稅十余種,并不是所有稅種都適合進行稅收籌劃的,土地增值稅在稅收籌劃中可操作空間相對較大,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地增值稅進行籌劃是常態(tài),然而,不當(dāng)?shù)亩愂栈I劃又會帶來稅務(wù)稽查風(fēng)險。
稅收優(yōu)惠政策適用是否合法?
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%;因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn);因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核,免征土地增值稅;房地產(chǎn)企業(yè)一方以土地作價入股進行投資或聯(lián)營條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)時,暫免征收土地增值稅;對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征土地增值稅;委托代建免稅:對開發(fā)商而言,雖然取得了收入的,但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍;
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)提出享受土地增值稅免稅待遇時,稅務(wù)機關(guān)會仔細審核是否符合相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的適用要求。而對于是否符合稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定又常常存在爭議,例如對“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”中“因國家建設(shè)需要”該如何理解、是否一定有政府規(guī)劃部門的公告、如果政府采取與企業(yè)簽訂回購協(xié)議的方式收回土地是否可以適用該優(yōu)惠政策,都存在爭議。
銷售收入是否有少計的情況?
銷售收入是計算土地增值稅應(yīng)納稅增值額的基礎(chǔ),也是在土地增值稅預(yù)繳階段的預(yù)征率適用的基礎(chǔ),因此無論在土地增值稅預(yù)繳階段還是清算階段,稅務(wù)機關(guān)都會判斷是否存在隱瞞銷售收入的行為,比如是否有隱瞞銷售價格的行為、附屬辦公設(shè)備的購銷合同價格是否合理、裝修合同價格是否合理、土地增值稅的清算單位是否合理合法等。
扣除項目和金額是否準(zhǔn)確?
計算土地增值稅時可扣除項目主要包括:土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。同時,納稅人可按土地成本與開發(fā)成本之和的20%加計可扣除項目。稅務(wù)稽查時稅務(wù)機關(guān)主要看是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本以增加土地增值稅扣除額的情形、應(yīng)計入管理費用的土地使用稅、印花稅、房地產(chǎn)稅是不是錯誤地計入了開發(fā)間接費用、代收費用有沒有錯誤地加計扣除、各種成本是否都有對應(yīng)的合法憑據(jù)、成本分攤是否合法等。
綜上,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需對土地增值稅納稅籌劃給予足夠重視,企業(yè)相關(guān)要及時掌握最新政策,結(jié)合項目實際情況,通過合法的稅收籌劃方案降低企業(yè)稅負,提升核心競爭力。同時,當(dāng)面臨稅務(wù)機關(guān)質(zhì)疑時,企業(yè)應(yīng)積極尋求稅法專業(yè)人士的幫助,從法律角度出發(fā),積極應(yīng)對,據(jù)理力爭。
合力中稅作為國內(nèi)最早的財稅供應(yīng)鏈協(xié)同解決方案提供商和國內(nèi)首家電子票據(jù)綜合服務(wù)平臺服務(wù)商,憑借在財稅管理領(lǐng)域多年來運籌帷幄和深耕細作,對房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財務(wù)工作流程進行了全新升級改革,為企業(yè)提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的財稅解決方案及落地服務(wù),構(gòu)建了標(biāo)準(zhǔn)化、自動化財務(wù)管理流程,將企業(yè)交易端信息透明化,實現(xiàn)業(yè)務(wù)與財務(wù)深度融合,為財務(wù)人員發(fā)揮規(guī)劃、預(yù)測、決策、控制、評價等職能提供大量真實、可靠信息。
除此之外,合力中稅幫助房地產(chǎn)企業(yè)打破了分子公司各自為陣、各業(yè)務(wù)部門之間“條塊分割”所造成的“信息孤島”現(xiàn)象,有效規(guī)避企業(yè)運營風(fēng)險及涉稅風(fēng)險,實現(xiàn)集團總部與分子公司之間、內(nèi)部各個部門之間的數(shù)據(jù)共享與應(yīng)用,讓管理者對集團整個運作流程進行系統(tǒng)化的管理與控制,清晰掌握企業(yè)運營狀況,實現(xiàn)了線上線下、全方位、多品類的互補作戰(zhàn)效應(yīng)和更加人性化、高效率、高質(zhì)量的財稅管理。
房產(chǎn)中介如何合理避稅
合理避稅是納稅人從自身經(jīng)濟利益最大化地進行避稅籌劃, 下面就介紹幾種常見的避稅方法。
一、利用合作開發(fā)方式合理避稅
利用此方法可以通過經(jīng)營收入利息收入以及分紅收入在收入性質(zhì)上可以相互轉(zhuǎn)化,企業(yè)可以根據(jù)實際需要選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式以減輕稅收負擔(dān)。
例:甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發(fā)一個商住樓項目。甲公司可采取以下幾種方法與乙公司合作;
1甲公司出資200萬與乙合作開發(fā)該商住樓,
2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發(fā)
3甲公司可以采取投資入股方式參與該商住樓開發(fā)
籌劃分析;現(xiàn)假定甲公司1年后中途退出該商住樓開發(fā)項目,經(jīng)與乙公司協(xié)商分得現(xiàn)金40萬元。
方案一:合作開發(fā)
甲公司與乙公司合作開發(fā)該商住樓,1年后所得為40萬元,收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利,由于甲公司出資金其收入不分攤?cè)魏纬杀?。在公司分?0萬時,相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的商住樓中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給了乙公司,轉(zhuǎn)讓價格240萬元,轉(zhuǎn)讓收入需繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅后方為所得。
方案二;出借資金
假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司,利率為5%,1年后甲公司同樣收回40萬元,其作為利息收入應(yīng)繳金融業(yè)營業(yè)稅及附加、所得稅后方為所得。
房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃技巧
稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言,稅收籌劃得當(dāng),用足用好稅收優(yōu)惠政策,有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負,增加企業(yè)的利潤和可用資金,提高企業(yè)的競爭力,有效維護企業(yè)權(quán)益,使自身價值達到最大化,促進企業(yè)良性發(fā)展。本文主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)常見的稅務(wù)籌劃技巧。
一、土地增值稅籌劃
(1)利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃
正確界定土地增值稅的征稅規(guī)模非常主要。斷定屬于土地增值稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三條:一是土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建造物和附著物的行為征稅;二是土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上修建物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅;三是土地增值稅的納稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行動。根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn),稅法對若干詳細情況是否屬于土地增值稅征稅范圍進行了判斷,房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)這些判斷標(biāo)準(zhǔn)進行公道的稅收籌劃。
①房地產(chǎn)的代建房行為
稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定,房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā),開發(fā)實現(xiàn)后向客戶收代替建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,雖然取得了收入,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開發(fā)之初確定終極用戶,實施定向開發(fā),以達到減輕稅負的目的,防止開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
②合作建房
稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方協(xié)作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充足利用此項政策進行稅收計劃。如果某房地產(chǎn)開發(fā)公司領(lǐng)有一塊土地,擬與A公司配合建造寫字樓,資金由A公司提供,建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,不用繳納土地增值稅,從而下降了房地產(chǎn)成本,加強了市場競爭力。未來再做處理時,能夠只就屬于本人的部門繳納土地增值稅。
(2)利用增加扣除項目金額進行稅收籌劃
計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的,增值率越大,適用的稅率越高,繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項目金額可以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達到降低稅收負擔(dān)的目的。
稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項目包括五個部分:取得土地使用權(quán)所支付的金額;房地產(chǎn)開發(fā)成本;房地產(chǎn)開發(fā)費用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財政部規(guī)定的其他扣除項目,主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人容許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息費用如何計算,《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)可以抉擇恰當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)進行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,許可據(jù)實扣除,但最高不得超過按貿(mào)易銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以取舍:如果企業(yè)預(yù)計利息費用較高,開發(fā)房地產(chǎn)項目主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算分攤的利息并提供金融機構(gòu)證明,據(jù)實扣除;反之,主要依附權(quán)利資本籌資,預(yù)計利息費用較少,則可不計算應(yīng)分攤的利息,這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用,對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
(3)利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃
根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分離核算增值額或不能精確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話,在離開核算的情況下,籌劃的癥結(jié)就是將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率節(jié)制在20%以內(nèi),以失掉免稅待遇。要降低增值率,要害是降低增值額。
二、房產(chǎn)稅籌劃
房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征兩種。從價計征就是按照房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值計算繳納,稅率為1.2%;從租計征就是以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù),稅率為12%。
對于從價計征,因為它是按房產(chǎn)余值計稅,所以房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少,合理地減少房產(chǎn)的原值是房產(chǎn)稅籌劃的關(guān)鍵,香港六個彩資料。因而,會計人員要將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開;而對于從租計征,房錢的大小直接決議了房產(chǎn)稅的多少。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽署房屋租賃合同時,往往將水費、電費和房屋租金統(tǒng)統(tǒng)放在一起算入租賃價,這樣就增加了租金,多交了房產(chǎn)稅。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將水費、電費等從租金中剔除,由承租人自己獨立累贅,即使因為各種原來由出租人繳納水、電費,也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確為代扣代繳項目,通過“其他應(yīng)收應(yīng)付款”進行核算,從而減少應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅基。
三、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓
按照現(xiàn)行稅法規(guī)定,以不動產(chǎn)投資入股,介入接受投資方的利潤調(diào)配,獨特承擔(dān)投資危險的行為,不征收營業(yè)稅,而且自2003年1月1日起,對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為,不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展納稅籌劃提供了空間。
如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司,曾道人,則可以斟酌先以不動產(chǎn)投資入股,再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。
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