今天給各位分享房產稅稅務籌劃的說法的知識，其中也會對房產稅稅務籌劃的說法正確的有進行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關注本站，現(xiàn)在開始吧！

本文目錄一覽：

• 1、房地產開發(fā)應該什么時候做稅務籌劃
• 2、稅務籌劃的方法
• 3、房屋租賃公司怎樣合理避稅
• 4、如何作好房地產企業(yè)稅收籌劃管理工作范式文
• 5、商業(yè)地產稅收籌劃主要有什么？

房地產開發(fā)應該什么時候做稅務籌劃

您好！

寫一個房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃 與西方國家相對成熟的稅務籌劃研究相比較，我國的稅務籌劃研究起步較晚，尤其是 房地產開發(fā)方面的稅務籌劃。我國針對房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃研究從2000年才開始。2002年，賀志東編寫的《房地產企業(yè)納稅籌劃》按房地產開發(fā)企業(yè)涉及到的主要稅種，對房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的基礎知識和基本方法進行了闡述。隨后的研究開始以房地產開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)為對象，輔以節(jié)稅、避稅方案和經(jīng)典案例。對于房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃，我們應該從四個方面加以闡述，它們分別是：房地產前期準備階段的稅務籌劃，房地產建筑施工階段的稅務籌劃，房地產銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃以及房地產保有期間的稅務籌劃等。 房地產前期準備階段的稅務籌劃

房地產前期準備主要包括一個土地使用權的取得。在取得土地使用權的過程中需要繳納土地使用稅。土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。土地使用稅以土地面積為課稅對象，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區(qū)城鎮(zhèn)使用土地則不征稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的具體征稅范圍，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府劃定。土地使用稅采用有幅度的差別稅額，列入大、中、小城市和縣城每平方米土地年稅額多少不同。為了防止長期征地而不使用和限制多占土地，可在規(guī)定稅額的2倍-5倍范圍內加成征稅。對于公園、名勝、寺廟及文教、衛(wèi)生、社會福利等單位使用的土地，城鎮(zhèn)、街道、公共設施用地、鐵路、機場、港區(qū)、車站、管理交通運輸用地及水利工程，農、林、牧、漁、果生產基地用地，以及個人非營業(yè)建房用地等，均免征土地使用稅。為了鼓勵利用荒地、灘涂等土地，對經(jīng)過批準整治的土地和改造的荒廢土地，給予10年期限的免稅。對于上述這些免稅項目，企業(yè)應當予以重視，利用合法的免稅項目進行節(jié)稅，節(jié)省房地產開發(fā)成本。 房地產建筑施工階段的稅務籌劃 這里主要涉及到建筑業(yè)營業(yè)稅和服務業(yè)營業(yè)稅。 建筑業(yè)營業(yè)稅，營業(yè)稅的一種，是指對我國境內提供應稅建筑勞務而就其營業(yè)額征收的一種流轉稅。這里的建筑業(yè)是指建筑安裝工程業(yè)，包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。由于目前建筑業(yè)中分包和轉包現(xiàn)象非常多，形式也不盡相同，因而采取不同的承包形式對企業(yè)的稅收影響很大。按照我國現(xiàn)行營業(yè)稅法規(guī)的規(guī)定，如果建筑工程的總承包人將工程分包或轉包給他人，應以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人的的價款后的余額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務，再與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同進行施工建設的，無論其是否參與施工，都應遵照以上規(guī)定，按“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為3%；如果工程承包公司不與建設單位簽訂建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協(xié)調業(yè)務，則此項業(yè)務應按“服務業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5%。這就為企業(yè)進行稅務籌劃提供了空間。 例：甲單位要建造一項工程，通過乙工程承包公司的協(xié)調，丙施工單位最終承攬了此項工程，甲與丙簽訂了承包合同，合同金額為300萬。丙為此支付給乙公司15萬元的服務費。則乙公司此項業(yè)務應納營業(yè)稅額為：150000×5%=7500元。如果乙公司對該項業(yè)務進行籌劃，直接與家公司簽訂了承包合同，合同總金額為315萬元，乙公司又

把工程轉包給丙公司。完工后，乙向丙支付價款300萬元。則乙公司該項業(yè)務應納營業(yè)稅額為：（3150000-3000000）×3%=4500元。 也可以利用建房方式進行稅務籌劃。第一，房地產代建行為。這種方式指房地產開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍。房地產開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后繳納土地增值稅。 例：某房地產企業(yè)，商品房銷售收人為5000萬元，除營業(yè)稅及附加之外的總扣除項目金額為3500萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業(yè)稅及附加=5000×5.5%=275萬元；增值額占扣除項目的比率為（5000-3500-275）÷（3500+275）=32.45%，應繳納土地增值稅（5000-3500-275）×30%=367.5萬元，實現(xiàn)利潤5000-3500-275-367.5=857.5萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務收入1400萬元，應繳納營業(yè)稅1400×5%=70萬元，實現(xiàn)利潤1400-70=1330萬元。 第二，合作建房。這種方式指一方出錢，一方出地，雙方共同建造房屋的行為。建成后，按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。企業(yè)可以利用此項優(yōu)惠政策，實現(xiàn)雙贏。 例：甲房地產企業(yè)有一塊價值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉讓無形資產繳納5億元×5%=2500萬元的營業(yè)稅。若甲、乙成立合營企業(yè)，采取風險共擔、利益共享的利潤分配方式，待房屋建好后將該合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營業(yè)稅。 房產銷售環(huán)節(jié)的稅務籌劃 房地產銷售環(huán)節(jié)主要涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅以及印花稅等。 關于營業(yè)稅可以從以下幾個方面進行籌劃：(1)價外費用的籌劃。營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，只對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這就為房地產開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了空間。房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業(yè)稅時，仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅依據(jù)之內。但是，如果房地產開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用的收取轉由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，也就不用征收營業(yè)稅。例如，某房地產公司去年營業(yè)收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業(yè)稅應交納35000×5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業(yè)公司收取，則房地產公司應交納營業(yè)稅30000×5%=1500萬元。 (2)利用稅率不同的籌劃。因為營業(yè)稅有九種稅目，稅率各不相同，銷售不動產適用的是5%的營業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產公司節(jié)約不少稅金。例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算，總面積為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司，只簽訂一份銷售合同，則營業(yè)稅為：9000×50000×5%=2250萬元；如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業(yè)稅為：8000×50000×5%+1000×50000×3%=2150萬元。

關于土地增值稅的稅收籌劃，根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。房地產開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標準住宅，又從事其他房地產開發(fā)，在分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅待遇。要降低增值率，關鍵是降低增值額。 例：某房地產開發(fā)企業(yè)A出售普通標準商品房取得銷售收入6000萬元，扣除項目金額為4400萬元（未包括稅金）。銷售稅金及附加＝6000×5%×（1＋7%＋3%）＝330萬元，扣除項目金額合計＝4400＋330＝4730萬元，增值額＝6000－4730＝1270萬元，增值率＝1270/4730×100%＝26.8%，適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為1270×30%＝381萬元 通過上述計算可以看出，普通標準住宅的增值率為26.8%，超過20%，需要繳納土地增值稅。要使普通標準住宅獲得免稅待遇，可將其增值率控制在20%以內，籌劃的方法有以下兩種： 第一，降低普通標準住宅的銷售價格。降低銷售價格雖然會使增值率降低，但也會導致銷售收入的減少，影響企業(yè)的利潤，這種方法是否合理應通過比較減少的收入和少繳納的稅金做出決定。假定其他條件不變，改變普通標準住宅的銷售價格，令其為X，則應納土地增值稅為： 銷售稅金及附加＝X1×5%×（1＋7%＋3%）＝0.055X1，扣除項目金額合計＝4400＋0.055X1，增值額＝X1－（4400＋0.055X1）＝X1－0.055X1－4400，增值率＝（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%，由等式（X1－0.055X1－4400）/（4400＋0.055 X1）×100%＝20%，解得X1＝5653.1萬元。此時銷售收入比原來的6000萬元減少了346.9萬元，由于免征增值稅少納稅381萬元，與減少的收入相比節(jié)省了34.1萬元。 第二，增加普通標準住宅的扣除項目金額：增加扣除項目金額的途徑很多，例如可以增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等。假定上例中其他條件不變，只是普通標準住宅的扣除項目發(fā)生變化,令其為X2，則應納土地增值稅為：扣除項目金額合計＝X2＋330，增值額＝6000－（X2＋330）＝5670－X2，增值率＝（5670－X2）/（X2＋330）×100%，由等式（5670－X2）/（X2＋330）×100%＝20%，解得X2＝4670萬元。此時普通標準住宅就可以免征土地增值稅。 房地產保有期間稅務籌劃 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)出來的房地產，有時并沒有全部用來銷售，而是留有部分自行經(jīng)營管理或是將暫時未出售的房地產用來賺取租金，這就涉及到閑置房屋的稅收籌劃問題，如果是對外出租就產生了租金收入，當前租金收入在房地產開發(fā)企業(yè)的總收入中占有重要比例，租金的稅收籌劃問題也值得思考。企業(yè)以房地產投資最常見的方式有兩種：出租取得租金收入；以房地產入股聯(lián)營分得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房對外出租收取租金，按規(guī)定應繳納房產稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅，之后還要繳納企業(yè)所得稅，稅種多，稅負重。如果是將不動產投資入股，參與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產稅，只需要繳納企業(yè)所得稅?？梢?，通過將房屋出租業(yè)務轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務，可以有效降低企業(yè)稅負。

望采納，謝謝

稅務籌劃的方法

1、差旅費補貼(差旅費津貼200元、誤餐補助200元。超過部分并計“工資、薪金”所得征收個人所得稅);

是因出差產生的，不計稅，標準根據(jù)當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的

2、職工離職有個稅法優(yōu)惠，員工領取的離職補償金在當?shù)貑T工年平均工資三倍以內的免個所稅;

3、通訊費：

單位因工作需要為個人負擔的辦公通訊費用，采取全額或限額實報實銷的，暫按每人每月不超過300元標準，憑合法憑證，不計入個人當月工資、薪金收入征收個人所得稅。

單位為個人負擔辦公通訊費用以補貼及其他形式發(fā)放的，應計入個人當月工資、薪金收入征收個人所得稅。

4、職工夏季防暑降溫清涼飲料費

報銷形式可以不計稅，隨工資發(fā)要交稅

5、發(fā)票沖抵(為不實開支不建議)

6、大筆收入分次拿

某高校教師業(yè)余在一家企業(yè)兼職做項目，項目完成后一次取得勞務報酬30000元整。他如果一次性申報納稅，則應納稅所得額30000-30000×20%=24000元，應納稅額24000×20%×(1+0.5)-2000=5200元

房屋租賃公司怎樣合理避稅

1、正確劃分房屋和非房屋租賃價款

出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標明，而達到少繳房產稅的目的。出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只要就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅。

需要注意的是，出租人可能從少繳房產稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款以達少繳房產稅的目的。

對此，部分地方稅務機關已經(jīng)聯(lián)合物價、房產部門根據(jù)地段出臺的房屋最低租金計稅價格，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，必須按照地稅機關的足底租金計稅價格繳納房產稅。

2、出租變倉儲

房屋出租這是指在約定的時間內將房屋轉讓他人使用的業(yè)務。倉儲是指利用倉庫、貨場或其他場所代客儲放、保管貨物的業(yè)務。房屋出租由出租人按租金繳納房產稅。而倉儲由保管人按房產原值繳納房產稅。

在房產稅從價計征的稅負明顯低于從租計征的情況下，出租人可以變房屋出租為倉儲保管合同，而達到少繳房產稅的目的。當然，這個是有前提條件的，即承租人租賃房產的目的是用來堆放、儲存物品，如果不是這個目的，一般是不能這么做的。

從稅務角度是不存在風險的，但從出租變倉儲就為出租人帶來了新的經(jīng)營風險，即出租人在倉儲合同下必須承擔貨物的保管責任，發(fā)生損失要承擔賠償責任。

因此，一般承租人擬儲存的貨物屬于易保管且價值較低的情況下，才可行。如果倉儲的貨物價值量高，發(fā)生盜損的可能性較大，則該方案風險太大。

3、變出租為提供服務加出租

目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負責為出租房屋提供物業(yè)管理服務。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產稅的現(xiàn)象比較普遍。

出租人可以通過提高物業(yè)服務的收費，降低房屋租賃的價格來達到少交房產稅的目的。但出租房一般應有從事物業(yè)管理服務的經(jīng)營范圍，且確實在出租房屋的同時也在提供物業(yè)管理服務。

合理地利用物業(yè)管理服務收費來籌劃出租房產稅是合理的，但關鍵是這種方法在實際中往往被出租人濫用，導致惡意避稅行為的發(fā)生。

一般正規(guī)的公司提供物業(yè)管理服務的收費是必須取得物價部門的收費許可的，價格也是要審批的。因此，出租方刻意抬高物業(yè)管理服務價格，不僅得不到稅務機關的認可，還可能由于不按收費許可證收費而受到物價部門的處罰。

如果出租方純粹從逃避房產稅的角度出發(fā)，沒有提供物業(yè)管理服務而和承租方簽訂房屋租賃合同和物業(yè)管理服務合同的，在發(fā)生糾紛時可能吃虧。

4、利用轉租政策

由于轉租方不是房屋產權所有人，因此，轉租方轉租房屋時，只要按轉租價款繳納營業(yè)稅，不需要繳納房產稅。

利用轉租進行租賃房產稅籌劃，出租人可以成立一個資產管理公司，將擬出租的房產先以較低的價格假設M出租給該資產管理公司，然后由該資產管理公司統(tǒng)一按市場價格假設H出租房產。這里由于轉租商貿公司銷售的增值稅一樣可以差額征稅，而轉租仍需要全額繳納營業(yè)稅的。

因此，該方案多出一道營業(yè)稅M×5%，節(jié)省一道房產稅(H－M)×12%，只有當H1.42M時，該方案才可行。

由于出租房和資產管理公司是關聯(lián)企業(yè)，他們之間的出租行為是關聯(lián)交易，肯定要受到稅務機關的房屋出租最低租金計稅價格的制約，即使當?shù)囟悇諜C關沒有這個標準，稅務機關肯定也要進行相應調整，即M的值會發(fā)生變化，這種方案就不一定會成功，還會帶來了很大的不確定性風險。

但是，如果出租人是準備對擬出租房屋進行翻新、裝修改造后重新出租的話，出租人可以先將未改造的房屋先出租給資產管理公司，然后由資產管理公司對租入的房產進行裝修改造后再轉租，這種方案避稅是比較合理合法的，風險很低。

擴展資料

根據(jù)《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定，自用房屋的房產稅是依據(jù)房產原值計算繳納的，稅率只有1.2%，而房屋出租的房產稅是依據(jù)房屋租金計算繳納，稅率是12%.出租房屋的房產稅稅率是自用房屋的10倍，而且12%的房產稅稅率相對于營業(yè)稅5%的稅率也是明顯偏高的。

參考資料來源：百度百科-中華人民共和國房產稅暫行條例

如何作好房地產企業(yè)稅收籌劃管理工作范式文

如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調控政策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控政策及配套細則的出現(xiàn)，使房地產開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。

一、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術

房地產開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經(jīng)營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

（一）規(guī)避平臺籌劃

土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節(jié)來實現(xiàn)。

（二）投資轉化技術

房地產開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉化技術對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

(三)稅基籌劃技術

房地產開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

（四）實現(xiàn)技術

主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術，合理控制和確認收入的實現(xiàn)，降低稅負。對于房地產企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

二、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

（一）利用臨界點進行稅收籌劃

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在

20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%。

大海房地產開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產開發(fā)費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×20%=80萬元。因此，該房地產企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。

同樣，房地產企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業(yè)稅1100×5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負擔為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發(fā)公司對于投資性房地產有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。

大海房地產開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產。房產原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份準備對外投資,若采取出租方式,預計年取得租金為200萬元，若用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中，大海房地產公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業(yè)更能節(jié)稅,

假設房產原值為P,

房產使用面積為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產開發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營的稅負分別為T1和T2。

1、采取出租方式應承擔的稅負

營業(yè)稅：房產租賃屬于服務業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應為5%×R1；房產稅：房產稅應依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅為12%×R1；城建稅：假設大海房地產開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅，根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條理》第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

總體稅負T1=營業(yè)稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負T1=41.22%R1。

2、采取聯(lián)營方式應承擔的稅負

房產稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%-30%的余值計稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產稅稅負=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標準不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=R2×25%=25%R2。

總體稅負T2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

尋求稅負均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金來預測聯(lián)營收入。當二者稅負相等時，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在對房地產進行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進行測算，基本結論如下：若預期聯(lián)營收入R2（41.22×租金收入-0.84×房產原值－68×實際使用面積）/25，該項房產采取租賃方式稅負輕于采取聯(lián)營方式，從稅收的角度考慮宜采用租賃方式；若預期聯(lián)營收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房產原值－68×實際使用面積）/25，該項房產采取聯(lián)營方式稅負輕于采取租賃方式。本例中，由于大海房地產開發(fā)公司所占份額為500萬元，而500（41.22×200-0.84×1000－68×0.03）/25，所以，租賃方式可以節(jié)稅。此時的總體稅負T1=

41.22%R1=41.22%×200=82.44（萬元），而聯(lián)營方式下的總體稅負T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×0.03+25%×500=133.42

（萬元）。不難看出，公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅50.98（133.42-82.44）萬元。

（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)對資金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔的稅收負擔是不同的。

假設2008年1月份大海房地產開發(fā)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負影響也必然不同。

如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬元；如果大海房地產開發(fā)公司經(jīng)過批準發(fā)行債券融資，公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內部職工發(fā)行。稅法規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進行融資，由于發(fā)行股票屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。

（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發(fā)企業(yè)以房地產的法定所有權轉移后確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認為收入。

由于房地產單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產，房地產開發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價總額確認收入，并響應地分次接轉成本，起到節(jié)稅的作用。

大海房地產開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權轉讓，如果此時確認收入，應繳納的營業(yè)稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應繳納的營業(yè)稅800×40%×5%=16（萬元）。以后三次分別繳納營業(yè)稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩種方法繳納營業(yè)稅都是40萬元，但是采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

值得注意的是，國稅發(fā)[2009]31號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》明確了收入在5種特殊情況下確認標準，對于采取分期付款方式銷售開發(fā)產品的，應按照銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認收入的實現(xiàn)，付款方提前付款的，按照實際付款日確認收入的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的利潤率（經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：1.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。2．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。3．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。4、屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。）計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期的應納稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產品完工時再進行結算調整。

商業(yè)地產稅收籌劃主要有什么？

在我國稅法規(guī)定的稅種中，房地產開發(fā)企業(yè)涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅，占到了我國稅種的41%。目前，我國房地產企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按營業(yè)稅的1%—7%交納城建稅，按營業(yè)稅的0.3%0交納印花稅，按利潤總額的25%交納企業(yè)所得稅，按0.2—10元/平方米的標準交納城鎮(zhèn)土地使用稅按房產余值的1.2%或租金的12%交納房產稅，按累進稅率征收土地增值稅，按交易額的3%—5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅等，如果將這些水中綜合計算，房地產企業(yè)的稅負可達10%以上。

1.籌資環(huán)節(jié)稅務籌劃

由于目前大部分房地產經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

2.建設環(huán)節(jié)稅務籌劃

由于建筑行業(yè)適用的是3％的比例稅率，稅負較低，而土地增值稅適用的是30％～60％的四級超率累進稅率，稅負顯然比前者為重，如果在相同收入的情況下，當然是前者更有利于實現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式。這種籌劃方式可以是由房地產開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產權沒有發(fā)生轉移便可以了。 使該項籌劃更加順利，房地產開發(fā)公司可以降低代建房勞務性質收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。由于房地產開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，低的價格也可以增強企業(yè)的市場競爭力。另一種建房方式便是合作建房方式。我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。比如某房地產開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應該比較小，這樣房地產開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。這樣，在該房地產開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產開發(fā)企業(yè)建成后轉讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。.采用設立合營企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權。但在這種方式下，需要就轉讓土地使用權和不動產繳納營業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時，還應繳納營業(yè)稅和土地增值稅，稅負較重。第二種是成立“合營企業(yè)”，即一方以土地使用權，另一方以貨幣資金成立合營企業(yè)合作建房。對此又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方風險共擔、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負也不同。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營雙方只需在對外銷售房屋時繳納營業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權投資的一方無法享受轉讓無形資產免征營業(yè)稅的政策?？梢姡谑杖牒唾M用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營企業(yè)，在房屋建成后風險共擔、利益共享的分配方式稅負最小。必須注意的是，由于合營雙方是出于稅務籌劃目的而成立的，并無對外開展營業(yè)的行為，只有投入沒有銷售更無利潤可言，該合營企業(yè)也沒有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

3.銷售環(huán)節(jié)稅務籌劃

價外費用的籌劃：營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，只對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這就為房地產開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了空間。

房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業(yè)稅時，仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅依據(jù)之內。但是，如果房地產開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用的收取轉由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，也就不用征收營業(yè)稅。

通過劃定合理的收入項目進行籌劃：營業(yè)稅和土地增值稅是房地產 企業(yè) 銷售環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而銷售環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：

（1）若房地產企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。

( 2 ) 若房地產開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納營業(yè)稅和土地增值稅。

（3）若房地產開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務方協(xié)商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務費用繳納3%的營業(yè)稅。

利用土地增值稅“起征點”優(yōu)惠政策進行籌劃：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策進行稅務籌劃時應注意三點：

（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當?shù)仄胀ㄗ≌瑯藴实木幼∮米≌?/p>

（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應高度關注稅收成本對利潤和現(xiàn)金流的 影響 。

（3）對于房地產企業(yè)既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優(yōu)惠。

4.日常經(jīng)營稅務籌劃

房地產企業(yè)從土地使用權的出讓，一直到房產完工進行銷售過程需要與其他企業(yè)發(fā)生交易行為，比如資金借貸、合作開發(fā)、投資入股等；同時房地產企業(yè)也會由于日常的經(jīng)營需要，進行企業(yè)框架的重組，比如設立項目公司、銷售公司、公司分立、合并等。在這些日常經(jīng)營活動中，都涉及到稅收方面的問題，由于采用不同的方式進行經(jīng)營活動，所帶來的稅負是不一樣，因此可以通過科學、合理的經(jīng)營方式來取得合法合理節(jié)稅、減輕企業(yè)稅負的效果：

（1）不同投資方式的稅務籌劃

根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，投資收益、經(jīng)營收入及利息收入涉及的稅目與稅率是不同的，會產生同樣的投資收入所對應的稅負不同的情況。因此出于對節(jié)稅利益的追求，可以通過將不同性質的收入進行相互轉換達到稅收籌劃的效果。譬如A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產開發(fā)公司B進行合作，至于采用什么樣的方式進行合作很有講究，畢竟采用何種方式進行合作將直接對A公司的今后取得的合作收入的納稅活動產生決定性的影響。A公司主要可以采取三種方式與B公司進行合作：第一種是直接將300萬作為出資與B公司進行合作開發(fā)房產；第二種是通過金融機構將300萬資金出借給B公司參與房產開發(fā)；第三種是采取投資入股方式參與房產開發(fā)。

假設A公司在1年以后中途退出該房產開發(fā)項目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分攤任何成本，在公司分得60萬元時，相當于公司將合作開發(fā)的房產中屬于自己的部分轉讓給B公司，轉讓價格為360萬元。轉讓收入需要繳納不動產銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。第二種方式下，假設A公司通過金融機構將300萬借給B公司，利率為5%。1年后A公司同樣收回60萬元，其作為利息收入，應繳納金融業(yè)營業(yè)稅及附加3.3萬元，企業(yè)所得稅18.71萬元，稅后利潤37.99萬元。在第三種情況下，房產完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補稅，即A公司所獲經(jīng)濟了利益為60萬元。從以上三種投資方式看第三種稅負最輕，但要承擔經(jīng)營風險，而且B公司不負責還本。第一種與第二種相比，第一種投資方式稅負較重，但是A公司直接參與了房產開發(fā)項目，獲得開發(fā)經(jīng)驗。在實際操作中，由于經(jīng)營收入、利息收入、以及分紅收入在收入性質上可以相互轉讓，企業(yè)可以結合自己公司的實際情況、實際需求來確定經(jīng)營投資方式以減輕稅收負擔。

（2）合作建房的稅務籌劃

根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定：合作建房是指一方提供土地使用權，另外一方提供資金，合作建房的行為。假如A企業(yè)有一土地，但是資金比較緊缺，而B企業(yè)則資金雄厚，但是苦于沒有土地，這時雙方走到一塊，要合作建房，應該采取什么樣的合作方式比較合理？根據(jù)國稅發(fā)[1995]156號文件的規(guī)定，合作建設房屋可以分為二種方式：一是純粹的“以物易物”，又可以分為二小類，一小類是用土地所有權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權，在這種情況下一方按照“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子稅目征收營業(yè)稅收，另一方按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；還有一小類是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權，在這種情況下，對一方按“服務業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，另一方按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。還有一種合作方式是一方以土地使用權，另一方以資金合股，成立合營企業(yè)。

建立合營企業(yè)這種合作方式，又分為三種情況征收營業(yè)稅：(1)房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對一方向合營企業(yè)提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅

(2)房屋建成后提供土地使用權的一方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤,則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為,而屬于其將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為,那么,對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉讓無形資產"征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產"稅目征收營業(yè)稅

(3)如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營行為,也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股,共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為.因此,首先對一方向合營企業(yè)轉讓的土地,按"轉讓無形資產"征稅,其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。因此,對合營企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按"銷售不動產"征稅。另根據(jù)財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號），對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。因此，A公司與B公司采用建立合營企業(yè)，并共擔風險, 共享利潤，可以不用交納5%的高額營業(yè)稅，也可以免征土地增值稅。當然共擔風險，那就意味著A公司要承擔一定的經(jīng)營風險。

5.稅種稅務籌劃

一般來說，房地產企業(yè)需要繳納所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等。根據(jù)稅種進行稅務籌劃，主要是通過減免稅政策、稅法的模糊性、選擇性、數(shù)量性條文等進行稅務籌劃，還可以通過稅基、稅率、稅額避稅的方法進行節(jié)稅。關于各稅種的減免稅規(guī)定在各個稅種的單行暫行條例中都有規(guī)定。房地產企業(yè)需要承擔的稅種主要是營業(yè)稅以及企業(yè)所得稅，而5%的營業(yè)稅以及在此基礎上附加的教育附加與城建是根據(jù)企業(yè)的銷售額征收的，因而節(jié)稅空間不大。

（1）企業(yè)所得稅稅務籌劃

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定在我國境內實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或者組織，應當就其生產、經(jīng)營所得和其他所得繳納企業(yè)所得稅。因此房地產企業(yè)從房地產開發(fā)經(jīng)營和其他經(jīng)營活動取得的所得，是企業(yè)所得稅的征收對象，同時還包括對外投資產生的股息、利息、租金、轉讓各類資產、特許權使用費等所得。目前，內資房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅為25%。

企業(yè)所得稅的稅務籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策的稅務籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，還可以通過納稅義務人構成的稅務籌劃，比如設立子公司，享受優(yōu)惠稅率。由于子公司是獨立法人，如果盈利，其利潤不能并入母公司利潤，應當作為獨立的納稅義務人單獨交納企業(yè)所得稅。當子公司所在地稅率較低時，子公司可以少納企業(yè)所得稅，使公司整體稅負較低。但是采用設立分公司的話，就不能達到上述籌劃效果，因為分公司不是獨立法人，只能將其利潤并入母公司交納企業(yè)所得稅，無論其所在地稅負高低，均不能增減公司的整體稅負。

現(xiàn)行調整房地產企業(yè)所得稅的法規(guī)、規(guī)章主要是《所得稅暫行條例》及其實施細則、《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》等對所有類型企業(yè)都適用的法規(guī)、規(guī)章，專門針對房地產企業(yè)適用的稅收依據(jù)是2006年1月1日開始實施的國稅發(fā)[2006]31號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》，而2003年頒布的國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》同時廢止。

由于國稅發(fā)[2006]31號是2006年1月1日開始實施的，所以著重介紹一下該文件的內容。

與[2003]83號文件相比，國稅發(fā)〔2006〕31號文件作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發(fā)項目的性質將開發(fā)產品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%；非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%，其他地區(qū)不得低于10%。

對新辦房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費稅前扣除作出了新規(guī)定。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定：新辦的房地產開發(fā)企業(yè)在取得第一筆銷售開發(fā)產品收入之前發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向以后年度結轉，但最長不得超過3年。對轉借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，開發(fā)企業(yè)只要能夠出具從金融機構取得貸款的證明文件，其所屬企業(yè)使用開發(fā)企業(yè)轉借款支付的利息允許按稅收有關規(guī)定扣除。

規(guī)定了成本費用項目核算和稅前扣除原則。對公共配套設施費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等主要成本項目，國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定了其核算和稅前扣除原則。

增加了防止資本弱化和關聯(lián)交易的規(guī)定。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關聯(lián)企業(yè)的，關聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50%以內(含50%)的部分，可在按金融機構同類同期貸款基準利率計算的標準以內據(jù)實扣除；超過注冊資本50%的部分，其超過部分負擔的利息支出，不得扣除。

規(guī)定了開發(fā)產品的完工標準。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，凡符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產品已完工：一是竣工證明已報房地產管理部門備案的開發(fā)產品(成本對象)；二是已開始投入使用的開發(fā)產品(成本對象)；三是已取得了初始產權登記證明的開發(fā)產品(成本對象)。

對新辦房地產企業(yè)減免稅作了限制。國稅發(fā)〔2006〕31號文規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時規(guī)定以銷售房地產開發(fā)產品(包括代理銷售)為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。

（2）土地增值稅稅務籌劃

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應繳納土地增值稅。該稅種是針對房地產市場而設的特殊稅種，因此更有必要進對土地增值稅進行稅務籌劃。

根據(jù)土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

土地增值稅的征稅范圍為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物行為，不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。因此，像房地產中的代建房行為就是應該屬于勞務行為，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達到減輕稅負的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

利用土地增值稅起征點作稅收籌劃

土地增值稅的起征點為：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅。利用這一規(guī)定，納稅人在建造普通標準住宅出售時，應考慮增值額增加帶來的收益和放棄起征點的優(yōu)惠而增加的稅收負擔之間的關系，否則增值率稍高于起征點就會帶來損失?！?/p>

假如納稅人享受起征點優(yōu)惠。某城區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項目的金額為100，當其銷售這批商品房的價格為X時，相應的銷售稅金及附加如下： 5.5％X（5％的營業(yè)稅、7％的城市維護建設稅、3％的教育費附加。），這時其全都允許扣除項目金額如下：100＋5.5％X。根據(jù)有關起征點的規(guī)定該企業(yè)享受起征點的最高售價如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此時的最高售價為128.48，允許扣除金額為107.0 7（100＋5.5％×128.48）。

假如納稅人提高售價。當增值率略高于20％時，即應適用“增值率在50％以下、稅率為30％”的規(guī)定。假如此時的售價為128.48＋y.由于售價提高y，相應的銷售稅金及附加和允許扣除項目金額都應提高5.5％y.這時允許扣除項目的金額和增值額如下：允許扣除項目的金額＝107.07＋5.5％y，增值額＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化簡后增值額的計算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，應納土地增值稅如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企業(yè)欲使提價帶來的效益，超過因突破起征點而新增加的稅收，就必須使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。這就是說，如果想通過提高售價獲取更大的收益，就必須使價格高于137.3 4（128.48＋8.86）。

通過以上兩種情況的分析：當轉讓房地產的納稅人，其銷售項目除銷售稅金及附加外的全都允許扣除項目金額為100時，將售價定為128.48是該納稅人可以享受到起征點優(yōu)惠的最高價位。在這一價格水平下，既可享受起征點照顧，又可獲得較大收益。如果售價低于此數(shù)，雖能享受起征點照顧，卻只能獲取較低收益；如欲提高售價，則必須使價格高于137.34，否則，價格提高帶來的收益，將不足以彌補價格提高所增加的稅收負擔。

增加扣除項目金額進行稅收籌劃

計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小按照相適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。而增值率=增值額 / 扣除項目，因此適當增加分母，即扣除項目，可以降低增值率，適用較低的稅率，達到降低稅負的效果。

稅法準予納稅人從轉讓收入額減除的扣除項目包括五個部分：取得土地使用權所支付的金額；房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)費用；與轉讓房地產有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目，主要是指從事房地產開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權所支付金額和開發(fā)成本之和的20%。其中房地產開發(fā)費用中的利息費用如何計算，《土地增值稅暫行條例實施細則》中做了明確規(guī)定，房地產企業(yè)可以選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行稅收籌劃。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的 10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

（3）營業(yè)稅稅務籌劃

營業(yè)稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業(yè)額征收的一種流轉稅。房地產企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括服務業(yè)、建筑業(yè)、轉讓無形資產、銷售不動產，稅率皆為5%。

價外費用的籌劃

營業(yè)稅的計稅依據(jù)是營業(yè)額，營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，只對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這就為房地產開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了空間。

房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，這些配套設施費屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入，而應作“其他應付款”處理，但在計算繳納營業(yè)稅時，仍需將其包括在營業(yè)稅的計稅依據(jù)之內。但是，如果房地產開發(fā)企業(yè)專門成立物業(yè)公司，將這部分價外費用的收取轉由物業(yè)公司收取，這樣，其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，也就不用征收營業(yè)稅。例如，某房地產公司去年營業(yè)收入為3億元，其中代收款項為5000萬元，則其營業(yè)稅應交納35000*5%=1750萬元。如果將代收款項由下屬的物業(yè)公司收取，則房地產公司應交納營業(yè)稅30000*5%=1500萬元。節(jié)約稅金250萬元。

利用稅率不同的籌劃

銷售不動產適用的是5%的營業(yè)稅稅率，房屋裝修屬于建筑安裝業(yè)適用3%的稅率。充分利用稅率差異可以為房地產公司節(jié)約不少稅金。

例如，甲企業(yè)開發(fā)的房地產毛坯房價格為8000元/平方米，裝修按1000元/平方米計算，總面積為50000平方米。如果甲企業(yè)不成立裝修公司，只簽訂一份銷售合同，則營業(yè)稅為：9000*50000*5%=2250萬元；如果甲企業(yè)簽訂銷售合同時按毛坯房計算，另成立裝修公司與客戶簽訂裝修合同，則營業(yè)稅為：8000*50000*5%+1000*50000*3%=2150萬元。節(jié)約100萬元。

希望以上回答對你有幫助。

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