本篇文章給大家談談不屬于房產稅籌劃的事，以及不屬于房產稅籌劃的是對應的知識點，希望對各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

本文目錄一覽：

• 1、稅收籌劃的18種方法
• 2、房產稅納稅籌劃技巧有哪些
• 3、房產稅稅收籌劃有哪些要點房產稅納稅籌劃技巧

稅收籌劃的18種方法

隨著國家政策的調整，現(xiàn)在的稅收籌劃的方法早已沒有那么多種了，今天就為大家分享十種節(jié)稅方法：

稅收籌劃：是指納稅人在既定的框架內，通過對其戰(zhàn)略模式、經(jīng)營活動、投資行為等事項進行事先規(guī)劃安排以節(jié)約稅款、延期納稅和降低稅務風險為目標的一系列稅務規(guī)劃活動。以下內容從稅收籌劃的十大基本方法進行展開。

01、納稅人籌劃法

納稅人籌劃法是進行納稅人身份的合理界定和轉化，使納稅人承擔的稅負盡量降低到最小程度，或直接避免成為某類納稅人。

1.納稅人不同類型的選擇

個體工商戶 獨資企業(yè) 合伙企業(yè) 法人企業(yè)

個體工商戶、獨資企業(yè)和合伙企業(yè)的經(jīng)營所得，以每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額為應納稅所得額，計算繳納個人所得稅而不需要繳納企業(yè)所得稅。

法人企業(yè)按照稅法要求需要就其經(jīng)營利潤繳納企業(yè)所得稅，若法人企業(yè)對自然人股東實施利潤分配，還需要繳納20%的個人所得稅。

2.不同納稅人之間的轉化

一般納稅人?小規(guī)模納稅人

增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。這兩種類型納稅人在征收增值稅時，計算方法和征管要求不同。一般納稅人實行進項抵扣制，而小規(guī)模納稅人必須按照使用的簡易計稅方法計算繳納增值稅且不實行進項抵扣制。

3.避免成為法定納稅人

稅法規(guī)定，房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產，而對于房產界定為房屋，即有屋面和圍護結構，能夠遮風擋雨，可供人們在其中生產、學習、娛樂、居住或者儲藏物資的場所；獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、停車場、室外游泳池、噴泉等，不屬于房產，若企業(yè)擁有以上建筑物，則不成為房產稅的納稅人，就不需要繳納房產稅。

企業(yè)在進行稅收籌劃時可將停車場、游泳池等建成露天的，并且把這些建筑物的造價同廠房和辦公用房等分開，在會計中單獨核算，從而避免成為游泳池等的法定納稅人。

02、稅基籌劃法

1.控制或安排稅基的實現(xiàn)時間

（1）稅基推遲實現(xiàn)

（2）稅基均衡實現(xiàn)

（3）稅基提前實現(xiàn)

2.分解稅基

通過分解稅基，使稅基從稅負較重的形式轉化為稅負較輕的形式

3.稅基最小化

合法降低稅基總額

03、稅率籌劃法

1.比例稅率籌劃法

通過比例稅率籌劃法使得納稅人適用較低的稅率。

2.累進稅率籌劃法

防止稅率攀升：注意個人所得稅、土地增值稅等累進稅制對稅負的影響。

04、稅收優(yōu)惠籌劃法

1.稅收優(yōu)惠

特殊行業(yè)、特定區(qū)域、特定行為、特殊時期的稅收優(yōu)惠。

2.稅收優(yōu)惠的形式

（1）免稅（2）減稅（3）免征額

（4）起征點（5）退稅

（6）優(yōu)惠稅率（7）稅收抵免

3.創(chuàng)造條件適用優(yōu)惠政策

【案例】霍爾果斯案例

全民關注的電影《戰(zhàn)狼2》，2017年票房高達54.6億元，雄踞票房榜首。導演兼主演吳某在新疆霍爾果斯成立了一家文化公司，即登峰國際文化傳播有限公司，法人企業(yè)。而霍爾果斯是目前為止稅收優(yōu)惠最全面的地方，最大的優(yōu)惠就是好文化業(yè)公司的企業(yè)所得稅五年之內全免。

【案例解析】

按照《戰(zhàn)狼2》54.6億元的總票房來算，根據(jù)協(xié)議，吳某分得18.4億元，如果沒有享受稅收優(yōu)惠，那么本例按照25%的企業(yè)所得稅稅率繳納稅款，企業(yè)所得稅稅前可扣除項目金額為2.7億元。

根據(jù)國家稅法，企業(yè)所得稅應納稅款則為：（18.4-2.7）*25%=3.93（億元）

如果注冊在霍爾果斯的企業(yè)應納稅款則為：（18.4-2.7）*0%=0

吳某通過霍爾果斯的安排節(jié)省了3.93億元的企業(yè)所得稅。

提示：通過以上安排，納稅人確實可以實現(xiàn)節(jié)稅的目的，但值得注意的是納稅人在進行稅收籌劃的過程中要盡量做到實質與形式相吻合，否則將可能會面臨更大的稅務風險。

05、會計政策籌劃法

1.分攤籌劃法

無形資產攤銷、待攤銷費用攤銷、固定資產折舊、存貨計價方法、間接費用分配。

2.會計估計籌劃法

有企業(yè)生產經(jīng)營中存在諸多不確定因素，一些項目不能精準計算，而只能加以估計，因此，在會計核算中，對尚在延續(xù)中、其結果未確定的交易或事項需要估計入賬。這種會計估計會影響計入特定時期的收益或費用的數(shù)額，進而影響企業(yè)的稅收負擔。

06、稅負轉嫁籌劃法

稅負轉嫁籌劃的操作平臺是價格，其基本操作原理是利用價格浮動、價格分解來轉移或規(guī)避稅收負擔。稅負轉嫁籌劃能否通過價格浮動實現(xiàn)，關鍵取決于商品的供給彈性與需求彈性的大小而jiag誒橋面。 分解的手法不拘一格，則更為巧妙。

1.稅負前轉籌劃法

納稅人通過提高商品或生產要素價格的方式，將其所負擔的稅款轉移給購買者或最終消費者。

2.稅負后轉籌劃法

納稅人通過降低生產要素購進價格、壓低工資或其他方式將其負擔的稅收轉移給提供生產要素的企業(yè)。

【案例】白酒廠商生產的白酒產品是一種特殊的消費品，需要繳納消費稅。白酒廠商為了保持適當?shù)亩惡罄麧?，通常的做法是相應提高出廠價，但這樣做一方面會影響市場，另一方面也會導致從價定率消費稅與增值稅的攀升。有沒有實現(xiàn)稅負轉嫁的籌劃辦法呢。

【案例分析】

設立獨立的銷售公司。酒廠設立獨立的銷售公司，利用增加流通環(huán)節(jié)的辦法轉稅負。由于酒類產品的消費稅僅在出廠環(huán)節(jié)計征，即按產品的出廠價計征消費稅，后續(xù)的分銷、零售環(huán)節(jié)不再繳納。

這種情況下，引入獨立的銷售公司，便可以采取“前低后高”的價格轉移策略，先以相對較低的價格賣給自己的銷售公司，然后再由銷售公司以合理的高價進行層層分銷，這樣便可在確?？傮w銷售收入的同時降低消費稅負擔。

07、遞延納稅籌劃法

1.推遲確認收入

不同的結算方式：委托代銷

2.提前支付費用

需要支付的費用提前支付

【案例】某造紙廠7月份向匯文文具店銷售白紙板113萬元（含稅價格），貨款結算采用銷售后付款的方式，匯文商店10月份只匯來貨款33.9萬元。對此類銷售業(yè)務，該造紙廠該如何進行稅收籌劃呢？

【案例分析】此筆業(yè)務，由于購貨方是商業(yè)企業(yè)，并且貨款結算采用銷售后付款的方式，因此可以選擇委托代銷模式，即按委托代銷結算方式進行稅務處理：該造紙廠7月份可以不計算銷項稅額，10月份按收到代銷單位的銷貨清單后確認銷售額，并計算銷項稅額：

[33.9/(1+13%)]*13%=3.9（萬元）

對尚未收到銷貨清單的貨款可以暫緩申報、計算銷項稅額。如果不按委托代銷結算方式處理，則應計提銷項稅額：

[113/(1+13%)]*13%=13（萬元）

因此，對此類業(yè)務，選擇委托代銷結算方式可以實現(xiàn)遞延納稅。

08、規(guī)避平臺籌劃法

在稅收籌劃中，常常把稅法規(guī)定的若干臨界點稱為規(guī)避平臺。規(guī)避平臺建立的基礎是臨界點，因為臨界點會由于“量”的積累而引起“質”的突破，是一個關鍵點。當突破某些臨界點時，由于所適用的稅率降低或優(yōu)惠增多，從而獲得稅收利益，這便是規(guī)避平臺籌劃法的基本原理。

1.稅基臨界點籌劃

起征點、扣除限額、稅率跳躍臨界點

2.優(yōu)惠臨界點

絕對數(shù)臨界點、相對比例臨界點、時間臨界點

【案例】李先生在北京市擁有一套普通住房，已經(jīng)居住滿1年零10個月，這時他在市區(qū)找到一份薪水很高的工作，需要出售該住房，李先生應該如何籌劃呢？

【案例分析】增值稅規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全部繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅（適用北上廣深四個城市）。顯然，如果李先生再等2個月出售該住房，便可以適用購買滿2年享受增值稅免征待遇，而如果馬上出售，須按照5%征收率繳納增值稅。因此，最好是將住房在2個月后再轉讓。

當然，如果這時遇到合適的買主，也可以出售，即變通處理，利用時間臨界點籌劃方法，可以采取和買主簽訂兩份合同：一份是遠期合同（2個月之后正式交割房產）；另一份是為期2個月的租賃合同。這樣買主可以馬上住進去，房主也可以享受增值稅免稅待遇。

09、資產重組籌劃法

1.合并籌劃法

是指企業(yè)利用并購及資產重組手段，改變其組織形式及股權關系，實現(xiàn)稅負降低籌劃方法。

（1）企業(yè)合并可以進入新的領域、行業(yè)，享受新領域、新行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策；

（2）并購大量虧損的企業(yè)，樂意盈虧補抵，實現(xiàn)成本擴張；

（3）企業(yè)合并實現(xiàn)關聯(lián)性企業(yè)或上下游企業(yè)流通環(huán)節(jié)減少，合理規(guī)避流轉稅和印花稅；

（4）企業(yè)合并可能改變納稅主體的性質，譬如由小規(guī)模納稅人變?yōu)橐话慵{稅人，由內資企業(yè)變?yōu)橹型夂腺Y企業(yè)；

（5）企業(yè)合并可以利用免稅重組優(yōu)惠政策，規(guī)避資產轉移過程中的稅收負擔。

2.分立籌劃法

分立，是指一家企業(yè)將部分或全部資產分離轉讓給現(xiàn)存或新設立的企業(yè)，被分離企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權，實現(xiàn)企業(yè)的依法拆分。分立籌劃法利用拆分手段，可以有效地改變企業(yè)規(guī)模和組織形式，降低企業(yè)整體稅負。

（1）分立為多個納稅主體，形成有關聯(lián)關系的企業(yè)群，實施集團化管理和系統(tǒng)化籌劃；

（2）企業(yè)分立將兼營或婚姻銷售中的低稅率或零稅率業(yè)務獨立出來，單獨計稅，降低稅負；

（3）企業(yè)分立使適用累進稅率的納稅主體分化成兩個或多個適用低稅率的納稅主體，稅負自然降低；

（4）企業(yè)分立增加了一道流通環(huán)節(jié)，有利于流轉稅抵扣及轉讓定價策略的運用。

10、業(yè)務轉化籌劃法

業(yè)務轉化籌劃法手段靈活，注入購買、銷售、運輸、建房等業(yè)務，無形資產轉讓可以合理轉化為投資或合營業(yè)務……

【案例】科研人員張某發(fā)明了一種新技術，該技術申請了國家技術專利。由于該專利實用性強，許多企業(yè)擬出高價購買。其中，甲公司開出了100萬元的最高價。這種情況下，張某是否應該轉讓其技術專利呢？

【案例分析】根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）相關規(guī)定，轉讓專利技術是銷售無形資產，免征增值稅。這里所說的“技術”包括專利技術和非專利技術。申請免征增值稅合同須經(jīng)所在地省級科技主管部門認定并出具審核意見證明文件，報主管稅務機關備查。

根據(jù)新個人所得稅的相關規(guī)定，轉讓專利使用權屬于特許權屬于特許權使用費收入，應計入綜合所得，參與年終匯算清繳。張某取得該筆收入是應預交個人所得稅為：

100*（1-20%）*20%=16（萬元）

如果采用業(yè)務轉化籌劃技巧，張某不轉讓技術專利使用權，而是將技術專利進一步開發(fā)，以技術服務的形式將專利技術應用于甲公司生產經(jīng)營中。按甲公司的經(jīng)營狀況測算，張某每年預計可從甲公司獲取10萬元技術服務收入。

若張某愿意采取技術服務形式，則其所負擔的個人所得稅實現(xiàn)遞延繳納：

（1）納稅人提供技術開發(fā)和與之相關的技術服務免征增值稅。

（2）按照個人所得稅有關規(guī)定，個人取得的技術咨詢、技術服務所得，應于取得所得的當月按照20%的比例稅率預繳個人所得稅，同時并入綜合所得于年終匯算清繳。張某應預交個人所得稅10*20%=2（萬元）。這種籌劃法主要好處在于可以遞延納稅。

若采用技術投資入股形式。技術投資入股的實質是轉讓技術成果和投資同時發(fā)生。按照財稅[2016]36號文相關規(guī)定，轉讓技術成果是銷售無形資產，免征增值稅。根據(jù)[2016]101號文，個人技術投資入股，被投資企業(yè)支付的對價全部作為股票（權）的，企業(yè)或個人可選擇適用遞延納稅優(yōu)惠政策。經(jīng)主管稅務機關備案，投資入股當期可暫不納稅，允許遞延至轉讓股權時，股權轉讓收入減去技術成果原值和合理稅費后的差額計算繳納個人所得稅。

房產稅納稅籌劃技巧有哪些

(一)從征稅范圍進行房產稅稅收籌劃按照稅法，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅。因此一些對地段依賴性不是很強的納稅人可依此進行納稅籌劃。如對于一些農副產品，生產經(jīng)營往往需要一定數(shù)量的倉儲庫，如將這些倉儲庫落戶在縣城內，無論是否使用，每年都需按規(guī)定計算繳納一大筆房產稅和土地使用稅，而將倉儲庫建在城郊附近的農村，雖地處偏僻，但交通便利，對公司的經(jīng)營影響不大，這樣每年就可節(jié)省這筆費用。(二)從計稅依據(jù)進行房產稅稅收籌劃房產稅的計稅依據(jù)是房產的計稅價值或房產的租金收入，因此根據(jù)房產的用途可以分別進行房產稅稅收籌劃。1.自用房產的稅收籌劃自用房產的房產稅是依照房產原值一次減除10%-30%后的余值計算繳納。因此房產稅稅收籌劃的空間在于明確房產的概念、范圍，合理減少房產原值。(1)合理劃分房產原值稅法規(guī)定，“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中、、、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物不征房產稅，但與房屋不可分割的附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施需要并入原房屋原值計征房產稅。這就要求我們在會計核算時，需要將房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設施、配套設施進行適當劃分，單獨列示，分別核算?！?2)正確核算地價稅法規(guī)定，房屋原價應根據(jù)國家有關會計規(guī)定進行核算，而《企業(yè)會計準則第6號——無形》規(guī)定，取得的土地使用權通常應確認為無形資產。自行建造廠房等建筑物，相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產。也就是說對自建、外購房屋業(yè)務，均要求將土地使用權作為無形資產單獨核算，“固定資產”科目中不包括未取得土地使用權支付的費用。因此，企業(yè)在外購土地及建筑物支付的價款時，一定要根據(jù)“配比”的原則，合理分配建筑物與地價款，分別進行帳戶處理。　(3)及時做好財產的清理登記工作企業(yè)在生產過程中，難免會出現(xiàn)財產損毀、報廢和超期使用等情況的發(fā)生。作為固定資產的房產，它的掛賬原值是計算房產稅的基礎數(shù)據(jù)，它的清理能直接影響房產稅的應稅所得額。因此，企業(yè)一定要及時檢查房屋及不可分割的各種附屬設備運行情況，做好財產清理登記工作，并及時向稅務機關報批財產損失，以減輕稅負。(4)轉變房產及附屬設施的修理方式稅法規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50%以上，或修理后固定資產的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產的計稅基礎。因此，我們在房產修理時，將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產的計稅基礎，從而相應減少房產稅稅負。2.出租房產的稅收籌劃按照稅法規(guī)定，房產出租的，以房產租金收入計算繳納。因此，對出租房屋稅收籌劃的關鍵在于如何正確核算租金收入。(1)合理分解房租收入目前出租時不僅只是房屋設施自身，還有房屋內部或外部的一些附屬設施及配套服務費，比如機器、辦公用具、附屬用品。稅法對這些設施并不征收房產稅。而我們在簽訂房屋出租協(xié)議時，往往將房產和這些設施放在一起計算租金，這樣就無形增加了企業(yè)的稅負。因此我們在簽訂房屋租賃合同時，應合理、有效分割租賃收入，將附屬設施及配套服務費單獨計算使用費收入，以減輕房產稅的稅負?！?2)通過關聯(lián)企業(yè)轉租不少企業(yè)與其子等關聯(lián)辦公地點在一起，如果企業(yè)所屬地段較偏僻，可以考慮將閑置的房產出租給關聯(lián)企業(yè)，再由關聯(lián)企業(yè)向外出租。由于關聯(lián)企業(yè)不是產權所有人，只是房產轉租人，根據(jù)稅法規(guī)定，轉租不需繳納房產稅。這樣通過將房屋出租方式由直接出租改為轉租，可以減少企業(yè)的整體稅負。

房產稅稅收籌劃有哪些要點房產稅納稅籌劃技巧

房產稅籌劃一、利用房產稅的征稅范圍進行籌劃

房產稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。這意味著，在這范圍之外的房產不用征收房產稅。《財政部、國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》（財稅地[1987]3號）對征稅的房產范圍進行了明確：“房產”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所；獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產。稅法規(guī)定，房產稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產依照房產原值一次減除10%～30%后的余值按，1．2%的稅率計算繳納房產稅。房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。因此，對于自用房產應納房產稅的籌劃應當緊密圍繞房產原值的會計核算進行，只要在會計核算中盡量把未納入房產稅征稅范圍的圍墻、煙囪、水塔、變電塔、室外游泳池、地窖、池、窯、罐等建筑單獨記賬，就可把那些本不用繳納的房產稅節(jié)省下來。

房產稅籌劃具體案例：華美公司在某內陸省份中等城市興建工業(yè)園，工業(yè)園區(qū)計劃除建造廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、停車場、游泳池等建筑物，預計工程造價40 000萬元人民幣，其中廠房、辦公用房工程造價為25 000萬元，其他建筑設施造價為15 000萬元。如果將這40 000萬元都作為房產原值的話，華美公司從工業(yè)園建成后的次月起就應繳納房產稅，每年需繳納房產稅（該省扣除比例為30%）=40 000×（1-30%）×1.2% =336（萬元）。如果公司經(jīng)過籌劃，把除廠房、辦公用房外的建筑設施，如停車場、游泳池等設施都建成露天的，并且把這些獨立建筑物的造價同廠房、辦公用房的造價分開，單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不用繳納房產稅。這樣，華美公司每年可以少繳納126[15 000×（1-30%）×1.2%]萬元的房產稅。

注意事項：《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅[2005]181號）就具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策作了明確，即原來暫不征稅的具備房產功能的地下建筑，從2006年1月1日開始列入房產稅征稅范圍。同時明確：凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。新規(guī)定并沒有將所有的地下建筑都納入征稅范圍，需要征稅的建筑必須符合房產的特征概念。財稅[2005]181號文件對此作了界定：具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護結構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、經(jīng)營、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。與此不符的其他地下建筑，如地窖、池、窯、罐等，仍未納入房產稅征稅范圍。

房產稅籌劃二、通過轉換自用地下建筑用途籌劃

房產稅籌劃政策依據(jù)：按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產稅依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；而財稅[2005]181號文對自用地下建筑提出了一個新概念，即“應稅房產原值”。具體為：工業(yè)用途房產，以房屋原價的50%～60%作為應稅房產原值；應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70%～8096作為應稅房產原值，應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1-（10%～30%）]×1.2%.

確定計稅房產原值后，地下建筑的房產稅計算方法與原計算方法一致。由于自用房產用途不同計稅方式有異，實務中可以通過轉換地下建筑用途進行相應籌劃。

注意事項：1、財稅[2005]181號文調整的征稅對象是獨立建立的地下建筑，對于非獨立的與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。因為按照會計制度規(guī)定，與地上房屋相連的地下建筑，原本就是作為統(tǒng)一的房產原值計入會計賬簿反映的，這符合現(xiàn)行稅法的規(guī)定。

2、財稅[2005]181號文規(guī)定了出租的地下建筑，必須按照出租地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。這點與原來的政策規(guī)定和稅務部門實際的執(zhí)行情況也是相同的。

房產稅籌劃三、通過租賃和倉儲計稅方法差異籌劃

房產稅籌劃政策依據(jù)：如前所述，房產稅有從價計征與從租計征兩種方式，這兩種方式適用不同的計稅依據(jù)和稅率。對于房產擁有者，是租賃還是倉儲，具體可通過下列公式確定：假設某企業(yè)的房產原值為Y，收取年租金Z，所在地規(guī)定“從價計征”房產稅時的減除比例為A（A代表10%～30%中任何數(shù)字），那么從價計征應繳房產稅Y×（1-A）×1.2%，從租計征則應繳房產稅Z×12%.當Z×12%＞Y×（1-A）×1.2%，亦即Y÷Z＜10÷（1-A）時，選擇從價計征合算；反之，選擇從租計征合算；如果Y÷Z=10÷（1-A）時，則租賃或倉儲在房產稅籌劃上沒有多大意義，納稅人僅就其它相關因素考慮即可。

具體案例：甲公司為一內資企業(yè)，分別在A省和B省擁有一處閑置庫房，原值均為2 000萬元，凈值同是1 600萬元?，F(xiàn)有乙公司擬承租甲公司在A省閑置庫房，丙公司擬承租甲公司在B省閑置庫房，初步商定年租金均為160萬元。其中A省規(guī)定從價計征房產稅的減除比例為30%，B省規(guī)定的減除比例為 10%.經(jīng)測算，甲公司決定與乙公司簽訂倉儲合同，而與丙公司簽訂財產租賃合同。理由如下：

1、如果與乙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=160×12%=1 9.2（萬元）。如果甲公司與乙公司協(xié)商，將房屋的租賃行為改為倉儲業(yè)務，即由甲公司代為保管乙公司原準備承租房屋后擬存放的物品，從而將原來的租金收入轉化為倉儲收入。在此方案下，房產稅可以從價計征，應繳納的房產稅=2000×（1-30%）×1．2%=16．8（萬元）。通過比較不難發(fā)現(xiàn)，倉儲形式比租賃形式減輕房產稅稅負2.4（19.2-1 6.8）萬元。所以應與乙公司簽訂倉儲合同。

2、如果與丙公司簽訂財產租賃合同（假設不考慮其它稅收問題），繳納的房產稅=160×12%=19.2（萬元）。如果甲公司與丙公司簽訂的是倉儲保管合同，在此方案下，房產稅從價計征時的減除比例為10%，應繳納的房產稅=2000×（1-10%）×1.2%=21.6（萬元）。兩者相比較，采用倉儲方式將增加房產稅稅負2.4（21.6-19.2）萬元。所以應與丙公司簽訂租賃合同。

從上面分析可知：1、如果甲公司兩處房產所在省份規(guī)定的減除比例均為20%，則采用倉儲方式應繳納的房產稅=2000×（1-20%）×1.2% =19.2（萬元），采用租賃方式應繳納的房產稅=160×12%=19.2（萬元），此時便不存在房產稅節(jié)稅問題；2、如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例低于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅高于對外租賃，宜實行租賃形式；3、如果企業(yè)所擁有房產所在省份規(guī)定的減除比例高于20%，則倉儲方式應繳納的房產稅低于對外租賃應繳納的房產稅，宜采用倉儲方式。

房產稅籌劃注意事項：租賃與倉儲是兩個完全不同的概念，到底簽訂何種合同，最終取決于合同雙方出于各自利益考慮的結果。對于甲公司來說，租賃只要提供空庫房就可以了，存放商品的安全問題由乙企業(yè)自行負責；而倉儲則需對存放商品的安全性負責，為此甲公司必須配有專門的倉儲管理人員，添置有關的設備設施，從而會相應增加人員工資和經(jīng)費開支。如果存放物品發(fā)生失竊、霉爛，甲企業(yè)還存在賠償對方損失的風險。假如扣除這些開支后，甲公司仍可取得較可觀的收益，則采用倉儲方式無疑是一個節(jié)稅良策。

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